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2008年,中國房價開始步入下行通道,可由於開發商死扛房價、消費者尚未理性、政府擔心房價大跌導致社會動蕩而救市等因素,房價並沒有出現應有的跌幅。在這樣的市場態勢下,筆者認為即將到來的2009年將繼續延續房價下跌態勢,其跌幅將略高於2008年。理由如下:
一、政府鼓勵開發商降價令開發商不得不拋卻政府維持高房價的想法而采取降價措施。12月21日國務院再緊急發布了《關於促進房地產市場健康發展的若乾意見》,並首次表明『鼓勵房地產企業以合理價格促銷商品房』。一直以來,政府對房產商的價格策略都沒有做過什麼引導和乾涉,此番以國辦發文的方式引導開發商降價必將對市場產生積極的影響。因為,政府對房價的態度對市場的影響是很大的,房產火爆時期政府的調控之所以沒能顯效,與政府穩定房價的態度是分不開的。此次政府鼓勵開發商降價,勢必令開發商拋卻原先所固化的政府維持高房價的想法,進而采取降價措施以期在激發市場需求的同時也迎合政府。
二、房價理性回調已成共識,2009年商品房價格下跌將是必然趨勢。受國務院委托,國家發展改革委副主任張茅12月24日向全國人大常委會報告2007年5月份以來加強價格調控、應對價格過快上漲的情況。張茅說,房地產市場動蕩可能引發一些負面影響。高房價適度回調有利於房地產業回歸理性健康發展,但要避免房價大幅下跌。
11月份,在住房部的一次電視電話會議上明確表示,要認真落實差別化的稅收信貸政策,鼓勵和支持合理的住房消費,同時還要積極引導房地產開發企業主動應對市場變化,合理調整價格,促進交易活躍。
類似的新聞有很多,這都說明,房價理性回調已成共識,2009年商品房價格下跌將是必然趨勢。
三、政府惠及購房者的政策令開發商降價以期激發市場需求。近來,政府出臺了諸多惠及購房者的政策,這些政策對市場信心恢復方面將起到一定的作用。可以想見,政府此舉將令部分原本觀望的消費者調整自己的房價下跌預期而提前入市。當然,欲令這些消費者入市,開發商必須做出實質性的降價,否則,將難以激發其需求。
四、民眾收入預期降低令市場需求銳減。受金融危機影響,美國乃至全球的實體經濟都有可能受到較大的負面衝擊,並可能拉長調整周期。目前我國經濟對外依存度較高,全球經濟放緩以及由此帶來的外需減弱必然會給我國經濟發展帶來負面影響,這樣,將有部分人的收入狀況受到很大的影響,消費者的購買力將大為降低。在這樣的市場態勢下,控制奢侈性消費尤其是房產消費將是絕大多數人的選擇。這樣,房價只有下跌絕無反彈的可能。目前,受國際經濟危機影響,珠三角、長三角眾多企業停產、倒閉或瀕臨倒閉,這一真實的信息已經對大多數民眾產生影響,這樣,消費者將大大調低收入預期,從而令大宗消費大幅減少。消費需求大幅降低的市場,價格降低是必然的。
五、開發商資金緊張狀態短時間內難以得到緩解。目前,盡管政府救市,可由於開發商沒能適時大幅降價,沒能很好激發市場需求,導致其成交量沒有顯著提高,資金回籠也就很不理想,加之,在目前的金融形勢下,從銀行借貸的可能性又很低,其資金壓力仍然沒有得到緩解,而這樣的狀況將持續相當長的一段時間。故此,房產商降價銷售以期快速回籠資金就是必然選擇。
六、投資獲利預期大幅降低令商品房市場投資不再。房產火爆時期,投資客充斥樓市,正是這股力量的推動,纔導致中國房價瘋漲的局面。事實也證明,缺少投資客的樓市,房價是不可能瘋漲的。投資客之所以投資房產,是因為其看到了房屋具備昇值空間。在房價處上昇通道,投資客的獲利預期是可以達到的。在目前的市場態勢下,房價已經處在下降通道,投資客將在相當長的時間內選擇離場觀望。這樣,房價將在相當長的一段時間處在下跌通道。
七、觀望氣氛依舊令市場需求減少。2008年,彌漫在中國房市上空的觀望氣氛一直很濃,正是濃烈的觀望氣氛令房產商不寒而栗。盡管地方政府出臺了救市政策,中央政府也出臺與之相呼應的政策,可仍然沒有從根本上緩解樓市觀望。受收入預期降低、空置率攀昇、政府大規模安居工程計劃的推出等因素影響,2009年,中國房市觀望氣氛依舊甚至將會出現加劇的跡象。而觀望氣氛的加劇,勢必令市場需求大幅減少,房價下跌也就是必然的事了。
八、商品房市場供大於求局面將在相當長的時間內得以維持。隨著政府保障性住房的日益增多,開發商新盤的不斷推出,目前經濟形勢所引發的需求不旺等因素將令供大於求局面將維持很長一段時間。,供大於求的市場狀態下,房價下跌是一種必然。加之,商品房空置現象仍相當嚴重,數據顯示,截至2008年8月末,全國商品房空置面積達到1.3億平方米,同比增長8.7%,其中空置商品住宅6555萬平方米,增長8.7%。空置商品房大多囤積在開發商、投資客手裡,因資金壓力大、收益預期降低等原因,這些空置房將不斷地推向市場,從而導致房價下跌將成為一種普遍現象。
九、需求回歸理性令衝動性購房行為大幅減少。房產火爆時期,支橕樓市繁榮的是盲目的市場需求,而從今年開始,那些不自量力、盲目攀比、盲目投資的購房行為已經日趨減少。房產需求已有回歸理性的態勢,就連房產銷售商所經常忽悠的所謂剛性需求也出現了回歸理性跡象(很多年輕朋友選擇租房結婚、改善性需求也選擇了觀望)。因而,2009年,將是中國房市需求回歸理性的一年。而一旦需求回歸理性,則衝動性購房行為勢必大幅減少,市場需求也必然減少很多,商品房價格也就必然下跌。
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