樓市抄底現在成了許多購房人關注和期待的事情,其實誰也不知道樓市的底到底在哪裡?就如當初不知道樓價要漲到多高一樣不可知,市場樓價的高低其實很難判斷,因為它隱藏於人們對樓市的期許,我們所期待的樓市底價就如股市的底價幾乎沒有人能夠准確地把握。
股市技術分析學派的創始人格雷厄姆是一個天纔的投資家,最終他得出股市投資的安全邊際理論,所謂安全邊際法是指投資者通過公司的內在價值的估算,比較其內在價值與公司股票價格之間的差價,當兩者之間的差價達到某一程度時(即安全邊際)就可選擇該公司股票進行投資。他所經歷的年代是美國上世紀三四十年代,就如我們今天所看到投資現象的一切:追帳、殺跌、抄底、高拋……今天人們仍在重演著曾經發生的每個事件,而格雷厄姆用畢生所總結和實踐的用於投資的金科玉律很值得我們借鑒一下。
談起房地產價值也有一句金科玉律就是『位置』,我想『位置』應該是房地產價值的核心,並且具有最強的昇值空間;通常不同樓盤的位置被分類為不同類別的土地,表現為不同的土地出讓金價格。現在要想計算房地產的成本價格,就可以按照:單方土地成本(綜合地價)+單方建安成本+單方平均其他成本(管理費用、銷售費用以及財務費用等),另外還有一個重要價值評估就是物業品牌。(當然這樣計算的成本只是大體估算,作為我們判斷房價的一個參考,如需提供專業支持,請給我的博客留言)。
當我們買一處房產,怎樣解讀房價的邊際成本呢,首先我們應該對所購房產的位置、品質和建築結構形式有一定了解,當房價與上述所列成本接近時,我想我們投資的房產就不會虧到哪裡去,如果成交價格低於上述分析成本,我想那就應毫不猶豫地買下來,因為開發商已經在賠本出售了;但是如果成交價格遠遠高於分析成本,如果是現在,那你就可以繼續等待該樓盤的下跌。所以在我看來,只要你想購買你中意的樓盤,你完全可以不必在意目前整體樓市的漲或落,更不必在意樓市的底在哪裡?因為底價你已經計算出來了,心裡有數,何必聽別人和輿論的左右呢。
尤其是在北京這樣的大都市,四環以內可能已經沒有地方再建樓盤了,核心區域的位置作為稀缺資源,地價只能上漲。如果你所中意的樓盤符合上述分析,你就毫不猶豫地出手吧!因為這就是我們所分析的房地產安全邊際。
所以做一個理性的投資人,做一個理性的購房者,纔能把握住樓市真正的底!