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2008年的房地產市場上演了一曲『讓你歡喜讓你懮』。雖然上半年大都還在續寫著『春天的故事』,但到了下半年已經是『東邊日出西邊雨』了,而四季度迎來的是一場全國范圍的冬雪,已經沒有多少城市會感覺『這個冬天不太冷』了。我們身在其中,痛並快樂著,難免發出一聲嘆息。與此同時,管理層的態度也隨著市場的變化來了個180度轉折,開始上演『救市總動員』。在短短的兩個月內,打出了無數的組合拳:降息,降印花稅,改營業稅,取消二套房貸限制,林林總總。這些政策的出臺也點燃了冬天裡的一把火,給樓市嚴冬帶來一絲暖意。
展望09年,樓市會走向何方?一切仿似霧裡看花,水中望月。畢竟,08年樓市遭遇了前所未有的『十面埋伏』,現在,幾方力量都在博弈,結果究竟會如何,或許變數多多、無人知曉。筆者也同樣是一言難盡。政府、各方學者、開發商、媒體紛紛各執己見,說著一個個『真實的謊言』。但無論如何,這個市場我們還要去面對,筆者這篇博文旨在拋磚引玉,引發大家對明年房房地產市場的思考。
市場篇
一.09年樓市或將全面吹響降價『集結號』
今年下半年,全國大部分城市房價出現拐點,11月份全國70個大中城市房價同比上漲0.2%,環比卻下降0.5%,其中深圳、廣州、重慶等地區跌幅較大,但銀川、沈陽、海口、烏魯木齊等城市卻仍是『白天不懂夜的黑』,房價繼續上漲。但是,筆者認為這種局面在明年無法繼續保持,明年全國房價將呈現普跌格局,理由如下:
1.當前過高的房價會增加社會的成本,提高資金進入的門檻,抑制了消費,造成人纔的流失、降低資本使用效率,同時增加了社會的不安定因素,也就是說,高房價已經成了國家穩定和社會發展的障礙。房價跌是眾望所歸,是政治需要。
2.房子是一種商品,自然要遵循價值與供求關系的規律,從價值角度來說,目前的房價仍然較高,遠遠超出居民的承受能力,這一點從房價收入比、房價租金比等指標中可見一斑。可見當前房價已嚴重背離價值。
從供求關系角度來說,由於前幾年房價的過快上漲,需求的嚴重透支,造成目前房子嚴重供大於求。目前有1.3億平方米以上的商品房有待消化,加上在建的商品房,以目前的需求至少消化2年以上。同時從明年開始國家投入建設9000億元的保障房,較大的供應量和較低的價格使其猶如『股市大小非』,對商品房價格形成衝擊。
3.建房成本的不斷下降將會拉低房價。隨著今年土地的流拍,開發商資金鏈的逼近斷裂已不敢輕易拿地,土地價格將出現大幅下跌,同時及鋼材、水泥等價格的不斷回落,建房的成本會有較大程度的下降,這將拉低房價。
4.國際經濟形勢將進一步惡化,資產價格均出現暴跌,估值中心不斷下移,中國房地產難以獨善其身。事實上,房地產是一個長周期行業,經歷了8年的連續上漲,無論是調整的時間還是空間都遠遠不夠。而從歷史經驗來看,房價的下跌往往是比股市和其他商品市場滯後6-12個月。因此,房價的拐點很有可能剛剛出現。調整之路還很慢長。
總之,明年房價運行的主旋律仍然是『跌聲依舊』。當年,並不排除某些三四線城市價格堅挺依然,或有些一線城市會提前觸底反彈。但從中期看,支持房價上漲的因素較少,未來2年調整必將是主基調。
二.抄底,真的需要勇氣房價跌了,該抄底了嗎?這恐怕是明年眾多購房者和投資者面臨的問題。的確,房價的不斷走低使其逐步回歸理性,而利率的大幅下調使得租金將超過存款利息,加上房產交易稅費的減免,不但使得一部分自住剛性需求得以釋放。同時對房產投資者也是一個不小的誘惑。筆者認為,不同的群體由於交易的動機不同,心理價位也不同。對於自住買房者,也許沒有絕對的對與錯,關鍵是要買適合自己的。但對於炒房者,筆者在此誠心地勸君一句:炒底真的需要勇氣,還要來面對流言蜚語。時機怕是未到,還是算了吧!
三.開發商,你拿什麼『拯救』?在這個行業有一句名言:位置,位置,還是位置。但今年更適合開發商的一句話恐怕是:現金,現金,還是現金。的確,目前絕大多數地產商現金流吃緊,負債比率極高,資金鏈幾乎斷裂。他們早已經意識到了現金的重要性,不敢輕易拿地,降價促進銷售,盡快回籠資金。只是這種局面短期內無法緩解,明年仍將持續。而事實上銀行扮演的是一個『晴天送你一把傘,雨天把傘收回』的角色,考慮到地產項目風險加大,不願去貿然放貸。這無疑給地產商們雪上加霜。銷售量的鄹降,資金鏈的緊繃,融資渠道的不暢成為明年的主旋律,或陸續有開發商倒下。你拿什麼拯救?過去的日子已覆水難收,這個年代,誰又能來為誰保佑呢?『夜宴』已經不會再有了,剩下的是猶如『雞肋』的9000億保障房。學會適應吧!識時務者為俊傑,做『豬堅強』只會陷入困境,。
四.中介------ 危機『呼叫轉移』今年房產中介面臨了生死存亡的考驗,在樓市的拐點,稀少的成交量曾讓他們命懸一線。但隨著房價的逐步下降,買賣雙方僵持拉鋸的局面將大大緩解,部分剛性需求將會逐步釋放,二手房市呈現出『價跌量增』的態勢。有了成交量,明年中介的日子將比今年好過,也許又會『門庭若市』了。熬過了今年,也就等於把危機『呼叫轉移』了,轉移給誰了呢?自然是開發商。同樣是地產行業,怕得卻不同:降價對中介無關痛癢,怕的是沒有交易量;但降價對開發商來說可是要了老命啊!
五.買房人,或將『一無所有』『你曾機炒房不休,如今卻砸在手,現在你口袋裡已經一無所有』。這首歌唱給今明兩年的買房人再合適不過了。還記得從今年年初深圳出現了『斷供潮』,引起不小的風波。明年若房價再繼續下跌,不少房屋持有人將會出現『負資產』,屆時如果這一群體大范圍出現,全國范圍內出現『斷供』將不可避免,銀行的呆壞賬將增加。中國版的『次級債』風波怕是要上演了。進而將威脅到中國金融體系的安全。因此筆者認為,國家在制定政策時應充分考慮各方利益和國家安全。選擇應該生存的生存,應該倒下的倒下。
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