四、以本地就業群體作為房地產項目的市場定位將成為趨勢
由於過去本地居民因房改等原因已擁有了自己的住房。那麼,要改變城市的面貌,需要買地籌集資金,就必須有房地產的市場需求,因此,在本地需求不旺盛時,先以異地購房群體為目標客戶,來啟動城市發展建設,就成了很多政府的急迫發展的唯一選擇。許多政府的政策也只是簡單地出於這方面的目的,於是簡單地將異地購房群體,作為房地產項目的主要市場定位,是目前各地房地產開發機構比較普遍的做法。
因此,不根據城市的產業發展所需要吸引的人纔和產業設施的需求,來建設城市成了許多城市快速的發展經驗。這也是一些地方都出現了外銷售房,以及許多城市推出「購房給戶口」等政策出現的主要原因。
而大量異地高收入群體進入這些城市的位置好的地段,以至於這些地段的房價被不斷地得到炒作。最後,成為了所謂的「奢侈品」,失去了為城市發展提供服務的使用功能。應該為商務人員提供住宿便利的作用和目的均無法實現,對於一個發展中國家和地區的發展危害是非常明顯的。
看著這些區域空空如也的「奢侈品」住宅,長期不能發揮它的使用功能和價值,而管理層長期束手無策,形成了資源的浪費,這在國外很多國家都要征收高額空置稅費。而在中國,這樣的發展誤區誤人之深,已到了近乎麻木的地步,它是房地產行業的一大流毒和錯誤的風向標,它的影響從周邊、擴散到一個城市、乃至整個行業、直到全國各地的政府和開發機構,它嚴重地影響著房地產行業的正確開發理念的樹立,妨礙著房地產行業的健康發展。
對這種行為和現象的控制,和將「異地購房群體」改為「在本地就業和創業、投資的群體」作為市場群體,有利於房地產行業的健康持續地發展,因此,它逐漸將成為今後房地產發展的趨勢。
五、房地產行銷售模式的改變,將成為今後房地產行業的一大趨勢
目前,房地產產品的買賣行為,僅僅被認為是開發機構和消費者之間的「市場化行為」。因此,房地產行業長期以來,都只是采用現建後買的方式,並且開發機構在銷售中處於絕對強勢的標准化營銷,而購房者只能被動接受開發機構所列各種條件的模式,造成了目前發生的多數購房糾紛中,大部分政府機構都傾向於名利或暗裡的支持強勢的開發機構,導致弱勢群體利益保護的缺失。
這樣,開發機構與政府被定義成「一個利益集團」,已成為社會上的普遍現象,從而使這個「利益集團」站到了與購房者博弈的對立面。從中央政府目前出臺的許多政策說明,這是中央政府不願意看到的結局。因此,或許國家有關部門將會介入到房地產行業的對弱勢購房者的保護中來,將會根據弱勢購房群體利益出發,而制訂標准合同或者制訂一些「開發機構必須在合同寫明的一些保護購房者利益的條款」,對購房者的基本權益予以適當的保護。
其實,目前中國社會存在和發展的基本本質,就是政府要保護弱勢群體(購房者)的利益是。但是由於在這方面的過度市場化,使購房群體感覺到,政府無非就是想通過開發機構買地「斂財」;而開發機構又通過「默認、慫恿或聯合炒家」來制造「房價只漲不跌」的假象,這樣,他們纔能在開發和銷售中纔能夠取得強勢地位,從而取得制定標准的權利。
購房客戶對供應集團(開發機構和政府)有了這樣的感覺,這個行業的「春天」有怎麼能夠到來呢?因此,認為「房屋買賣」僅僅是開發機構和購房者之間事,是一個政府部門和整個行業的非常大的誤區。因為,民生無小事,尤其是房地產是涉及民生的個人重大消費的事件,只有政府對弱勢群體利益的重視和作為,以及開發機構以實際行動表現出來的客戶服務觀念的樹立和轉變,纔能使購房者的信心得到有效地提昇。
因此,要使房地產市場的春天早日到來,而改變目前的房地產營銷模式中的一些做法,來提昇購房者的信心,也肯定將成為經後房地產行業發展的趨勢。
六、普通住房的租賃行業的發展今後將成為城市房地產發展的一個趨勢
中國目前個人租賃市場,十分市場化,就像我國早年的股市,沒有基金等機構投資者。盡管它需求量很大,但市場極不規范、不健全。租房的人盡管花了錢,但仍然有寄人籬下的感覺,使得社會上造成了,租房不如買房的社會風氣、觀念和市民情結。給房地產市場造成極大的壓力,並加劇了這個行業產品的結構性矛盾的產生。
因為房地產建設需要周期,再加上房地產的市場化,使得短時間內集中進入某個市場的可能性很大,這就肯定會造成土地的緊缺,導致土地拍賣價格的飆昇。而實際上租房的這部分自住的購房群體的收入,增長遠遠趕不上房價的增長,導致社會上的抱怨日漸增多,形成新的社會不滿情緒。它將導致一些沒有購房能力的人,四處舉債購房,以避免住宅價格的上昇,使自己僅購房成本更高,或滿足目前因結婚等原因,需要購房的目的。這就給銀行和社會造成了很多潛在的隱患。一旦危機爆發,系統地災難將出現,中國版的「美國次貸危機」將會發生。
因此,目前,房地產行業發展中,普通住宅的租賃業務的規范化發展的缺失,加劇了整個社會「租房不如買房」的社會心態,導致房地產市場的許多不健康需求的產生。成為影響房地產發展、甚至影響中國經濟發展的一大隱患。加快集約化和規范化的普通住宅租賃管理業務的發展,是政府廉租房保障體系的補充和支持,由政府扶持的半市場化逐漸過度為市場化,將成為房地產行業發展的一個趨勢。