房地產經過了二十幾年的發展,從無到有、從小到大,尤其是在最近幾年的時間得到了最為迅猛的發展。但是,由於目前整個行業處於比較困難的境地,加上即將推出的保障性住房,使得市場化房地產行業的發展日趨艱難。因此,我們不得不總結以往的教訓,找出導致行業陷入困境的問題和原因以及可能的解決方案,並逐漸引導行業的發展,而形成今後房地產行業可能的發展趨勢。
經過對過去幾年的房地產行業發展的歷程分析,城市化發展和企業發展的一些規律,總結出以下幾個可能的房地產行業的發展趨勢,或者是房地產行業發展可能出現的幾個特點,與大家交流和分享。
一、城市和房地產發展理念的改進將成為行業的發展趨勢
房地產行業的發展僅僅是為了改變城市面貌,改善現有市民的居住條件,提高城市形象,吸引更多地投資商,為新增的居民提供居住條件,以吸引各地能夠多的新移民,出讓更多的地,建更多的房。而實際上,房地產行業應該為城市競爭力的發展和城市的產業發展提供配套和支持;城市產業的發展可以提供更多的就業機會、為房地產增加市場需求,最終達到增強城市競爭力,使成能夠持續發展的目的。從許多城市簡單地制定出『購房給戶口』等類似的政策,可以明顯看出這個,將產業發展和城市發展割裂開來的、以建設發展作為城市發展導向的誤區。
因此,在今後的回歸房地產行理性發展的過程中,以城市工商業發展需要,來確定房地產行業發展的規模和速度,是避免過度、過熱和陷入困境和促進房地產健康理性發展的重要法則。因此,房地產發展理念的改變也將城市今後房地產行業發展的趨勢。
二、城市規劃的改進導致房地產的發展格局的改變將成為行業的發展趨勢
一個中心和幾個衛星式的規劃模式,成為中國大部分城市規劃的通用思路和樣板。幾千年的皇城的規劃影響,和國外都市的簡單模仿甚至抄襲,成為目前城市發展的桎梏。中國的大多數城市,都企圖以標志性的行政樓作為城市的中心、一個大大的廣場和一兩條寬闊的大馬路。傳統的商業圈同在都在這個中心的附近,使城市的中心變得越來越有吸引力,因而導致一些城市中心的人口聚集度超過它的承受極限,堵車現象成為家常便飯,企業商務效率和人們的生活質量卻越來越低。
這種城市的行政中心在哪裡,城市中心和商業中心就會哪裡的做法,導致城市周邊的衛星城市越建越缺乏人氣,寬闊的大道將人們便捷地送往城市中心的同時,卻降低了本地商業設施的吸引力,這些地方人口聚集度不斷增加的同時,商業設施的規模和檔次卻很難得到應有的提高和發展,形成了不節約、高消耗和缺乏人文關懷的城市發展格局。
這種典型的城市規劃,脫離了產業規劃和可持續城市發展理念。使城市的發展不能夠對城市產業的發展起到積極的支持作用。一方面,使得城市中心人口和商務活動設施過密,造成各種情形的交通擁堵;另一方面,又使得周邊衛星城市總人口不足,商業設施難以有效地經營,衛星城市規模普遍達不到經濟規模。使城市的發展形成了典型的『二元化現象』,阻礙的城市的產業向梯度化發展,降低了城市的綜合競爭力。
因此,對於這種發展模式的改進,逐步改變主城區和附城區這種因為目前的建築規劃,而形成的今後發展建設的差別,使城市的發展活動過度集中在城市中心的做法。降低目前人們普遍存在的這種中心優勢心理,擴大城市優質地段,適當緩解城市商業和商務活動的聚集度,使得開發機構和企業以及就業、創業和投資群體,有更多的好地段、好的房地產項目和產品可以選擇。是解決目前城市發展過程中,存在的許多亟待解決的難題的最根本的辦法,城市的「多中心化」發展,將可能成為今後城市化發展的趨勢。
因此,房地產行業將會在規劃的不斷優化和調整下,逐步改變目前高檔商務類樓盤和與之配套的住宅,過於集中在城市中心的「華山一條路」的格局,將成為09年後房地產行業發展的一大趨勢。
三、土地拍賣方式的改進成為行業的發展趨勢
目前土地拍賣方式過於簡單和高調,在易於投資機構進入市場的同時,使得城市管理者難以精確選擇開發機構,對相關土地進行深入有效的開發,並導致了對土地的過度競爭,導致土地價格的上昇,破壞了城市的競爭力和持續發展的健康形象。
這種做法忽視了,拍賣土地的所要達到具體的目的和效果。因此,出現了一些對「地王」現象的過度關注和炒作,而忽視了這樣的成本,是否是這個城市的商務機構、商業經營和住房使用者所能夠承受的。從這些城市對地王現象的宣傳和炒作,又會使投資者誤認為,他們投資行為不僅未能得到當地管理機構的有效引導、甚至是由於某些誤導纔產生的,從而對這個城市產生誤解,以至於在今後的合作也難以有效地推進。
因此,采取類似「集人口有效聚集、產業發展支持以及商業配套培育發展為一體的、全方位的土地利用解決方案」進行投標的方式來取得土地,或許將成為今後房地產行業發展的趨勢。