理論上來說,放寬二套房貸並不是取消去年927的房貸新政,中央政府在政策的制定上還是很講究策略的,充滿政治智慧。因為這輪房貸新政,盡管不完全是從市場出發,卻是從政治的角度出發,平衡各方面的利益關系,當然主要利益是服務於開發商,這是沒有辦法的辦法。
在國際經濟日益惡化的環境下,連老牌的市場經濟國家都被迫放棄市場經濟的基本法則,設法穩住金融和貨幣體系,我們就應該感到事態的嚴峻。所以,中央政府放棄執行了一年的二套房貸新政,再出臺今天放寬的新政,重要的是維護市場平穩的運行,但是,中國各大城市房價總體下跌的趨勢是無法改變的。
這次新政最大的受益方是開發商。新政的第三條,是這次新政的核心,內容是:引導房地產開發企業積極應對市場變化,促進商品住房銷售。 支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產開發企業兼並重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。
這一條告訴我們,銀行將有大量的貸款向開發商傾斜。因為容易取得銀行貸款,將有更多的產業湧入房地產開發行業,新的一輪囤積土地的熱潮又將興起。不過,開發商似乎不太滿意,任志強仍然認為,新政姍姍來遲;潘石屹認為,新政沒有充分激活市場;顧雲昌認為,新政還有空間,應該放開投資性需求。。。。。。可見,開發商貪欲不足啊。不過過度的貪欲會產生對市場的誤判。
新政的受益方較大的是樓市炒家。第二條說,對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。 其中,將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
這一條看上去比較原則,其實對改善性需求並沒有做出新的界定,但是對交易環節的稅收減免,是刺激樓市放大成交量的一個好辦法,直接給買家讓利6%左右。也就是說,只要進行交易,在房價不變的情況下,賣家獲益達6%,對二手樓市有一個相當大的刺激作用,直接鼓勵的並不是改善性需求,而是鼓勵炒買炒賣。
當然,中央政府是非常親民的,因此,本輪新政的第一條仍然是考慮民生。內容是,加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間,解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題,並積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度,適當提高中西部地區補助標准。選擇部分有條件的地區試點,將本地區部分住房公積金閑置資金補充用於經濟適用住房等建設。
這一條現在看來,已經是老生常談了,估計對民生的改善不會有什麼實質性的作用。理由是,地方政府對社會保障住宅的熱情並沒有激發起來,經濟適用房的盈利水准並不能讓地方政府滿意,因此也不會把資金投向經濟適用房和廉租房。沒有地方政府的積極參如,僅靠中央政府的9000億是不能解決問題的。
網友最關心的還是新政對房價的影響,這點,顧雲昌看得很准,只要不徹底放開投資購買,就不能改變市場預期,這是市場的表象。實質是,改善性需求的購買群體不足以大到可以購買目前的1.33億的存量新房,其購買力也不足以支橕目前的房價。預期,新政出臺,成交量只是短暫的放大,改變不了大的趨勢。
我們在預判後市時,一定要充分了解,2006、2007年房價之所以猛漲,一是累計了10年經濟增長的能量,這十年中國民眾創造的財富不僅僅被高房價掠奪一空,還透支了未來至少三年的購買力,這不是一個政策就能改變的;二是這兩年不僅僅有許多中產階層在炒樓,有產業資本在炒樓,還有大量的國際熱錢在炒樓,還有大量的貪官的黑錢在炒樓,而現在樓市的資金面已經和2006、2007年完全不同,再加上中央政府並不支持炒樓,所以,設想房價上漲的可能性基本沒有。
最大的可能是,市場在成交量短暫的放大後,重新陷入更加低迷的狀態,而要改變這種低迷,不僅僅需要民眾購買力的提高,還需要國際經濟環境的配合。試想,一個內需不振、出口萎縮的市場,靠房地產就能振興經濟?除非這是中國的奇跡,全球經濟發展史上都沒有這種先例。