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今天的消費者,經過07年的房價暴漲,08年的房價下跌,已變得極為理性,也變得十分聰明,不是那麼好忽悠了。特別是08年下半年,金融危機波及到樓市,消費者突然發現,開發商其實也很脆弱,經不起經濟的一鬧騰,經不起自己的一觀望。
消費者也明白,09年樓市會延續08年下半年的行情,開發商會病得不輕。病得不輕的開發商,必然會想一些辦法,比如在房價上下調一些,以度過危機。而房價下調,必然暴利減少,暴利減少,必然會在材料上動腦筋,材料上一動腦筋,房子品質說不定就會有問題。
所以,09年的消費者,買房不光講究價格、環境、配套、服務了,還會把宜居放在一個很重要的地位。房子宜居,包括交通、環境、配套、節能、物業、質量、性價比等方面,消費者有可能不會一一去查驗,但有一些簡單的方面,還是消費者09年看房的重點。
客戶在購買期房之前,售樓小姐都會說一番『甜言蜜語』,極力鼓吹房子的地段好、環境美、價格低,總之一切都完美,令客戶不由得不動心。
因為一系列的規范,開發商盡管如今在操作方面已大有改觀,但期房變現時仍不免有『不可抗拒』的風險:如面積誤差、建築材料的變換、規劃設計的改變等。當然,由於期房價格上的優勢,它一時並不會在市場上消失。不過,客戶可把握一個原則:期房並不都是完美的,不要怪售樓小姐的信口開河。所以,要麼在合同中寫入各種預防期房風險的條款,要麼乾脆選擇購買現房。
特別是09年,有的開發商如果資金鏈有問題,說不定蓄意欺騙消費者,收錢就走人,所以消費者面對打折特別厲害樓盤,一定要留心防范風險。
很少人會將房子的使用率和房價聯系起來。不過,只要粗略一算,你就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳:兩人各花60萬元買了一套100平方米的房子,使用率一個是70%、一個是90%,那麼實際房價每平方米相差好幾百元甚至更多!
因此,不要走過場一樣問問使用率的問題,最好弄清楚你為多少面積掏了錢,然後自己家可以使用的面積是多少,這樣,你會得出真正有效的房價。有這樣一個不規則的公式,客戶可以參照一下:戶型=功能空間的組合方式房+廳+衛的數目+房間的大小+形狀+朝向,這些在戶型圖上一目了然的東西,對每個客戶都有著不同的意義:他認為糟糕的戶型,在你那裡可能正合適。
戶型的實質其實是:在你的需要之下,空間可被賦予什麼功能?它的組合方式是否能最大限度地體現這些功能?比如,早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進門的人不要40平方米的客廳;經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室,需有工作間;花50萬元以上買房子的人,三大一小的要領就要作廢。把自己放在房子中假想著生活一下,戶型中掩藏最深的劣勢都將湧現出來。
09年,在資金緊張的情況下,買房尤其不能貪大,而是要實用、宜居。
環境有大、小之分。大環境指社區所處的位置和區域,小環境指社區內部的環境規劃設計。美的環境,優雅的布局是挺好,但關鍵要看你是否能真的融入,是否有一些與房價相匹配的收獲。
大環境具有一定優勢,那麼在房價上,相對要高一些。小環境有一些評價標准:歐陸風情、新加坡格調、加拿大風情……在查看社區環境時,你不要被一些標新立異的口號迷住了眼:如果人能融入環境,從中得到室內所沒有的舒適、開闊、放松的感覺,我們就十分歡迎,可以考慮掏錢購買,否則,則到思量一番。
09年的房子難賣,開發商勢必會想出一些新的招數忽悠,消費者買房前,一定要仔細甄別,以免買了一些『廢環境』。
配套設施越多越好是在需要的前提下,只有真的和項目配上『套』,配套設施纔能真正發揮作用。比如,如果業主有足夠便利的地方可以解決吃、喝、玩、樂的需要,社區內五髒俱全的大型會所除了增加分攤費用、加大物業公司負擔外,還有什麼相配之處?低價位房子沒有必要每戶修建一個地下車位……
那些無關緊要的配套設施,對於客戶來說,根本不實用,也與宜居的要領相違背。而那些不實用的配套設施,也會抬高房價。
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