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房地產行業作為最典型的周期性行業,其興衰與宏觀經濟周期呈正相關關系。房地產行業的復蘇離不開宏觀經濟的支持,而當前我國宏觀經濟的企穩需要一個穩定的房地產市場。這也是今年10月份以來政府對房地產行業的調控態度轉向,刺激居民購房需求的政策接二連三出臺的原因。2009年我國宏觀經濟環境並不樂觀,但我們初步預計各季度的經濟走勢可能呈現先跌後穩的格局。
綜合考慮房地產市場的供需關系、房價距離合理水平的偏差、未來可能進一步出臺的刺激性行業政策、宏觀經濟明年下半年可能暫時企穩等因素,我們判斷2009年全國樓市有望逐步企穩,成交量將在2008年的基礎上穩中有昇,而房價仍會出現一定幅度的下降。在此情況下,我們預計2009年行業整體業績接近零增長。
從地產股的投資驅動因素來看,通過分析美國、日本和香港的歷史數據,我們發現刺激性的貨幣政策、財政政策和行業其他救市政策出臺前後,都給地產股帶來了顯著的投資機會。但我們同時看到,影響地產股市場表現的最根本因素仍是其基本面,即房地產市場的景氣狀況。如果行業基本面仍未出現好轉,則地產股會在政策刺激反彈後,繼續探底。
從估值的角度看,歷史數據表明,估值水平跟行業景氣度之間關聯度很高。從目前地產板塊估值來看,靜態市盈率和市淨率仍處於歷史低位,但是從2008和2009年行業業績增長情況來看,目前2008年20倍、2009年17倍的估值並不便宜,相對國際同行估值水平也明顯偏高。
具體到2009年房地產行業的投資策略,我們認為,隨著樓市經歷一年多時間調整以及政府積極出手救市,目前行業面臨的負面因素有所緩解,行業有望在2009年企穩,我們認為可以提昇行業投資評級至『謹慎推薦』。但是從地產股近期的市場表現看,近一個月板塊在政策刺激下整體反彈了50%?60%,目前估值上沒有吸引力,因此我們不建議投資者短期繼續追高,逢低建倉是比較好的操作策略。此外,投資者應關注超預期的重磅刺激政策出臺前後的行業投資機會。
個股選擇方面,我們認為投資者對於明年樓市是否企穩心存疑慮時,應更多關注安全性高的個股,同時考慮成長性和估值。在樓市成交量企穩、個別地區率先回暖的情況下,投資者可重點關注業績成長確定性個股和地區受益個股。在降息政策出臺前後,可重點關注財務杠杆較高個股的短期投資機會。
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