大伙可能沒有預料到,在全球一片的減息聲中,香港?豐銀行12月2日調高新進入者的按揭利率,調整後的按揭貸款利率將介乎3.5厘至4厘之間,並由12月2日起實時生效。有香港媒體指出,這次?豐大幅加息,主要原因是其投資理財業務收縮所致,加上雷曼事件仍未明朗,故銀行未來主要業務勢必回到房地產按揭業務上;同時由於早前銀行已多次減息,亦只有加息纔可增加收益,所以是次遂不得不『逆市而行』。
香港?豐銀行的行動說明了什麼呢?其實,十分清楚,在市場經濟中,每一個經濟體的決策都必須根據所處的環境與條件來決定,因為只有每一個市場主體纔知道自己實際經濟狀況如何,纔知道采取什麼樣的方式來解決所面臨的問題,找到其發展及生存的最好辦法,而不是從眾而為,更不是受政府指揮棒所左右。
深度調整不可免
就目前中國的情況來看,由於受次按危機的影響與衝擊,面臨中國經濟可能出現快速下行的風險,中央政府推出了一系列擴大內需的政策,無論是利率大幅下降,還是加大政府公共財政投入,都表現出中央政府對保經濟增長的決心。
今天政府保經濟增長的政策,與以往不同的是把民生的問題放在首位,把房地產市場居民消費放在重要的位置上,這是對的。這也是可以讓中國經濟走出當前下行風險的好方式,也是保證中國經濟持續穩定增長的關鍵。但是,我們也應該注意到,一些城市特別是一線城市仍然在借助中央政府的保經濟增長來保房地產暴利及保房地產泡沫不破,甚至於想讓剛剛要擠出的房地產泡沫又重新泛起。
很簡單,在全球的這一輪經濟危機與經濟調整中,世界上有哪一個國家的房地產泡沫不是在逐漸擠破的?也正是這種房地產泡沫擠破及房地產市場的價格全面周期性調整,它纔能讓全球經濟尋找新的增長點,尋求新的發展模式。中國一些城市的房地產市場也隨著這種調整發生較大變化,特別是一些房地產發展市場化程度較高的城市,這種調整早就在進行。比如,最近深圳的房地產為什麼出現回暖?最為重要的原因就在於深圳房地產市場出現深度調整。
房市泡沫不容忽視
但是,我們也應該看到,當這種調整剛剛進入一些一線城市,便突然中斷了。這些城市借保經濟增長出臺的種種房地產政策表面是來保經濟增長,實際上是保證過高的房價不下跌,保證維持了近十年的房地產暴利模式不改變。在這些城市,盡管不少人特別是房地產開發商天天在叫房地產如何如何危機,但是就是不讓房價出現調整。本來市場可以解決的問題,這些城市的房地產開發商就是希望通過各種政策注入的方式,來讓房價頂在天花板上。試想,這樣能夠保證經濟增長及擴大內需嗎?
現在這些一線城市的房地產市場,一方面大叫房地產空置率高,說什麼過高的住房空置率讓房地產有多少資金積壓,另一方面,房價就是頂得高高的,就是不希望通過市場價格調整來讓這過高住房空置減輕。當早幾年房地產市場火爆時,房地產開發商就說這是由市場供求關系決定的,但目前出現過高空置率時,為什麼不是市場供求關系決定呢?為什麼不通過房價調整讓過高的空置率下來呢?
盡管中央政府的房地產政策十分清楚,房地產是一個民生問題,房地產就是擴大居民住房消費,如果一些一線城市的房價不調整到居民支付能力的點上,過高住房空置率如何來消化?中央政府擴大內需的政策如何來落實?特別是最近,一些人都在大叫房地產市場已經回暖了,房地產春天又來了,既然是這樣,那麼房地產市場過高的空置率又作何解釋呢?
一些政府職能部門,不是從目前房地產市場最為核心的價格調整入手,而老是注意對二套住房的政策松綁。放開二套住房政策的核心是什麼?不就是希望更多的投資者進入房地產市場,不就是希望把房地產泡沫重新吹大嗎?美國次按危機如此深刻的教訓還不足以讓我們對房地產泡沫引起注意嗎?
商業銀行利率政策明智
還好,我們的銀行監管部門對房地產泡沫是足夠明智的,從而也促使一些商業銀行制訂出一些有利內地房地產市場持續穩定發展的政策。比如建設銀行關於新政細則推出,就是一個很好的住房按揭貸款細則。這個細則一方面把中央擴大居民住房消費的精神認真落實,希望以居民住房消費來帶動國內經濟增長,另一方面又密切關注一些城市房地產市場泡沫,特別要求建行業務部門對早幾年房地產價格上漲快的城市采取信貸上的謹慎態度,嚴格防止泡沫重新吹大。正如?豐所做的那樣,盡管全國各地都在一片降息之中,但是對於一些房地產風險過高的地區,建行要求采取不同的信貸政策及利率標准。我想,如果各家商業銀行都有這樣的共識,房地產開發商及一些地市政府要重新吹大房地產泡沫是不容易的。因此,就目前的情況來說,保經濟增長,並不是保房地產市場的泡沫,而且房價調整是全球普遍現象,誰能夠改變呢?盡管一些城市政府可能出臺政策來保房地產泡沫,但越是這樣做,當地的房地產調整越慢,當地房地產要走出困境越是不容易。可以說,房價周期性調整,是市場經濟一種必然,而哪個地方先調整,哪個地方就早走出困境。