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11月28日,冠城大通(企業專區,旗下樓盤)股份有限公司(冠城大通,600067)宣布子公司與關聯企業森帝貿易以8億元聯合競得深圳市南山區月亮灣項目,並組建項目公司冠洋地產聯合開發該地塊。
首次進入深圳便打破了深圳5個月居住用地零出讓的尷尬僵局,並且成為深圳首次試行土地拍賣分期付款『第一個吃螃蟹的人』,冠城大通逆市擴張勢頭強勁。
地價縮水此前,月亮灣地塊一直由冠城大通和森帝貿易共同進行一級開發。6月6日,該地塊以11.8億元的高價掛牌出讓,然而最終無人問津;無奈之下,深圳市土地房產交易中心將底價調低至8億元。
半年縮水3.8億元,月亮灣地塊最終被垂涎已久的冠城大通以底價競得,既得到心儀地塊又節省了拿地成本,冠城大通這次抄底可謂一舉兩得。
其實冠城大通時隔半年纔出手拿地,並不是對地塊降價和支付方式放松有先見之明,而是資金掣肘的無可奈何。
此前冠城大通在資金方面的不理想狀況一直為分析人士所詬病。本來已高達80%以上負債率的冠城大通,在收購了資產負債率和淨負債率分別達到90%和492%的海科建股權之後,資金形勢更加不容樂觀。根據三季報顯示,公司的經營性現金流為-2079.5萬元。
因此,對於苦苦等待增發資金到位的冠城大通來說,11.8億元的拍賣價難以接受。然而由於股市的低迷,在8月份增發完成後,公司發現原來預想的發行數量和募集資金額度雙雙腰斬,僅僅募集到5.2億元資金。
分期付款引人關注的是,冠城大通本次拿地的支付方式頗有新意,被認為是深圳近年來首次試行分期付款,而冠城大通則不經意間成為『第一個吃螃蟹的人』。
據了解,月亮灣地塊的土地出讓款可分三期支付,最長付款時間可達半年,自簽訂《項目成交確認書》之日起5個工作日內支付30%,自簽訂《項目成交確認書》之日起180日內支付30%,40%成交價款自簽訂《出讓合同》之日起5個工作日內付清。
但興業證券地產分析師王嘉對記者表示,這樣的支付方式有其特殊性,一方面原來這個地塊就是森帝木業廠房,本身就屬於冠城大通關聯公司旗下,而且該地塊一直由冠城大通方面做一級開發,無論在支付方式還是條款上都可與政府有更多的轉圜餘地。
而據知情人士透露,本次土地款最終的流向也對這次支付方式的形成有著重要的意義。
資料顯示,森帝貿易是中國海淀旗下的子公司,而中國海淀和冠城大通的實際控制人都是福建富豪韓國龍。
根據冠城大通之前的公告顯示,森帝貿易已經與當地政府簽署協議,拍賣所得款項扣除10.5%交回區政府以外,餘下款項全部作為森帝貿易進行搬遷、人員安置以及前期整理開發和補償。
這就意味著,只要政府短期內收回8億元中的10.5%,剩下的89.5%仍然是由冠城大通及關聯方森帝貿易來支配。反觀分期付款協議,只要首次的30%付清,當地政府就可以順利收回規定資金,因此即使餘款延長支付,也僅僅是涉及到冠城大通和關聯方資金的內部流動。
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