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11月份,由於二手房交易稅費降低,賣方出售成本大幅度減少;月末,央行大幅降息108個基點,為11年來最大降幅,也對市場恢復起到了促進作用。不少房東下調了報價,帶動了市場的成交。統計顯示,11月份上海二手房價格指數為2319點,環比10月下降19點,跌幅達0.82%。
全市52個控制點板塊中共有41個板塊價格下跌,佔采樣總量的78.8%。其中,跌幅最大的為金橋板塊,大幅下跌3.47%;跌幅最小的為南京東路板塊,僅下跌0.25%。一向以價格平穩見長的地鐵沿線板塊,11月也出現了2.7%的較大跌幅。從各區表現來看,5個市中心區靜安、盧灣、黃浦、徐匯和長寧區,平均跌幅為0.87%,跌幅超過全市平均水平。
老公房唱主角以老公房為代表的中低端二手房價格普遍進入下行通道,導致市場供應量增加,也是11月市中心區包括地鐵沿線板塊成交均價下滑的原因之一。上海中原地產研究諮詢部經理馬冀表示,11月1日出臺的新普通住房標准,將各環線間普通住宅的價格由之前單價限制改為總價限制。新標准公布後全市二手房中普通住宅比例已上昇至四成以上,而普陀曹楊、徐匯龍華、楊浦中原等以中小戶型老公房為主的板塊內,普通住宅比例已達80%以上。
11月中低端住宅市場的積極表現,首先顯示在中環區域內老公房住宅成交的活躍。10月份時,二手房源房東的掛牌價格是扣除各類稅費後的『到手價』,11月份則直接轉為了『成交價』。以普陀曹楊板塊為例,板塊內老公房面積大致為40平方米以上的一房、50平方米至60平方米的兩房以及70平方米至90平方米的小三房,10月份均價為14000元至15000元/平方米,11月已降至13000元至14000元/平方米,11月上半月板塊內老公房價格普遍下降近一成。
中小戶型老公房價格的回落,也推動了非普通住宅的價格跟跌。如閘北的大寧板塊,目前板塊內70%以上的二手房已列入普通住宅范疇,而政策中對個人所得稅征收的『五年轉兩年』對房東心態影響十分明顯,板塊內不少房齡在2年以上的非普通住房價格也積極下調。板塊內知名樓盤歌林春天,10月份均價為19000元/平方米,目前均價則已跌至15000元至16000元/平方米,但成交依舊不見起色。
高檔房仍觀望11月份,上海中原的成交數據中,總價50萬元以下、50萬元至80萬元、80萬元至100萬元價位段內的成交套數分別佔成交總量的12%、26%、14%,100萬元以下住宅成交套數佔到了總量的52%。相比之下,總價在300萬元以上的高檔住宅,成交就大為遜色,僅佔總量的7%左右。
馬冀認為,這是由於在改善型需求上的政策始終不甚明朗,具體表現在各大銀行房貸細則中的『改善型普通住房』標准模糊,『二次房貸』是否松綁也遲遲不定,造成了高端市場觀望氣氛依舊濃重。雖然一部分賣家出於資金壓力,順應市場形勢調低了價格,但買家的購房熱情並未因此有所回昇。
11月份古北、聯洋等板塊出現了高檔公寓的集中降價,但成交沒有太大的回暖征兆。如,古北板塊內的『華麗家族』,今年價格最高峰時可達38000元至40000元/平方米,目前掛牌均價已跌至30000元至32000元/平方米,而購房者的心理價位則大致在27000元至28000元/平方米,觀望明顯。
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