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核心提示:我們認為,大幅降息有助於直接增強居民購房能力。根據我們的測算,此次降息後,居民貸款購房,總支出將縮減5%?8%。同時此次降息後,五年以上存款利率和七折優惠後的五年以上貸款利率倒掛現象消失,銀行將更有動力執行此前央行提出的鼓勵購房信貸政策。
我們認為,大幅降息有助於直接增強居民購房能力。根據我們的測算,此次降息後,居民貸款購房,總支出將縮減5%?8%。同時此次降息後,五年以上存款利率和七折優惠後的五年以上貸款利率倒掛現象消失,銀行將更有動力執行此前央行提出的鼓勵購房信貸政策。
在考慮了利息因素之後,我們重新調整了房價收入比,假設2009年居民人均收入增長5%,伴隨此次降息,國內大中城市房價再降10%即進入合理區間。
目前,我們尚無法得出此次降息就能扭轉房地產市場調整格局、使行業提前見底的結論,但顯然類似重磅的措施有助於穩定市場人氣,增強居民購房能力和信心。我們仍堅持認為行業回暖取決於兩個最重要的因素:一是合理的房價;二是宏觀經濟預期的好轉。在這兩者沒有同時滿足的情況下,政策的頻繁出臺或將減緩行業調整的時間和幅度,但趨勢還將延續。
據我們測算,此次降息能使我們重點跟蹤的30家房地產公司財務費用減少12.34億元(全行業97家非ST公司的財務費用減少17.35億元),平均淨利潤增加3.38%,影響明顯的房地產公司則在4%?6%左右。
我們認為,此次降息將給房地產行業帶來明顯的投資機會。但鑒於此前市場對降息預期已有一定反映,地產股短期漲幅較大。建議投資者參與時需提防風險。個股方面,推薦基本面較好、受益降息更明顯的金地集團(600383,股吧)、保利地產(600048,股吧)、華發股份(600325,股吧)和冠城大通(600067,股吧)。
重點關注 中金:增持房地產龍頭需求上看,此次降息降低了購房者購房成本,20年計算每月還款額下降了6%,隱含著房價下跌了6%,結合下半年以來三次降息和降低按揭優惠利率,隱含房價跌幅大致為15%,加上實際房價的下調,目前買房者的支付能力明顯提高,也就是說利率政策的變化加快行業的調整,平滑了實際房價潛在跌幅。
但此次降息有滯後性,仍難改變行業下行趨勢;建議投資者增持一線龍頭地產公司和二線較為優質的估值較低的企業,關注萬科A、保利地產(600048,股吧)、華僑城A。
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