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由於住房制度改革的實施,我國的房地產需求得以釋放,並隨著城鎮人口增加和收入增多等因素而逐漸上昇,同時房地產供給能力也得到了不斷提高,房地產行業在供求機制的作用下發展。對於1998年以來我國房地產市場的供求關系的對比可以從以下三個方面簡要分析:
一是竣工銷售比逐漸下降。從1998年到2007年房地產開發企業竣工房屋面積從17566.6萬平方米增長到60606.7萬平方米,年均增長14.8%;而商品房銷售面積從12185.3萬平方米上昇為77354.72萬平方米,年均增長22.8%。從1998年到2004年,房屋竣工銷售比從1.44下降為1.11,表明商品房需求以較快速度增長;2005年調整了銷售面積的統計口徑之後,竣工銷售比降低到了1以下,並在2006年和2007年繼續下降,表明住房需求增長速度要高於竣工面積的增長。
二是空置面積增長率下降。以佔房地產市場銷售面積90%左右的商品住宅為例,從1998年到2007年,空置面積總體上體現了先上昇後下降的情形,並在近年出現了空置面積下降的情況,2006和2007年,商品住宅空置面積分別負增長5.3%、14.2%。這表明近年來商品住宅銷售速度加快,供給增長速度相對需求擴張較慢。這一情形在商業營業用房市場也有體現。
三是價格水平總體上體現了逐漸上漲的趨勢,漲幅有所波動。隨著需求的較快增長,我國房地產價格體現了持續穩定上昇的趨勢,自1998年以來,商品住宅銷售價格逐漸昇高,到2004年第四季度這一指數一度超過了110,之後隨著國家一系列調控措施逐漸發揮作用,這一指數有所回落;2007年以來,這一指數又有所回昇,在下半年達到了110左右。房地產價格的上漲表明需求的較快增長,也將刺激房地產供給的增長。
總之,從近年來我國房地產市場的供求對比來看,我國房地產供給能力不斷提高,但由於需求規模巨大且增長相對更快,總體上體現為價格持續上昇,房地產行業得到了較大發展,行業的總體經營情況不斷改善,從1998年到2007年房地產開發企業的營業收入從2951.2億元上昇為23397.1億元,年均增長25.9%,營業利潤從-10.7億元大幅上昇為2436.6億元。
供求關系的對比和變動,直接影響房地產行業的發展,更為重要的是在市場化發展過程中供求作用機制得以確立和不斷完善,這對於房地產行業的發展將產生持久和深遠的影響。在傳統的體制下,一方面在低價格刺激下,潛在住房需求巨大,另一方面由於缺乏競爭和激勵,住房生產和供應量少質差,供求機制的作用無法發揮,住房需求難以得到滿足,存在較大的供給缺口,住房狀況改善速度較慢。而在市場化的情況下,房地產價格主要由市場供求對比狀況決定,一方面住房需求可以通過貨幣化的方式得以表達,另一方面由於利潤激勵和行業競爭,房地產的供給能力得以提高,供給的數量和質量都可以隨著需求進行相應調整,有利於資源實現優化配置。正是從這個意義來看,1998年住房制度改革以來我國房地產市場體系的建立和不斷完善,為房地產行業的發展提供了必要的基礎,也是今後房地產行業進一步發展的必要保證。伴隨著房地產行業的發展,我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善,人均住房面積穩步上昇。從1998年到2006年,城市人均住宅建築面積從18.7平方米上昇到了27.1平方米,年均增長分別達到了1.05平方米,遠高於房改之前(1978年—1998年)年均0.60平方米的增長水平。
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