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各地紛紛出臺針對房地產的『救市』措施,與房地產市場相關的研究和預測多了起來,主題包括中國房地產市場的前景、房價下跌的深度、房地產市場衰退對中國經濟及金融體系的影響,等等。爭論也趨於激烈。例如,有觀點認為,中國房地產市場的調整需要10年,調整幅度將達到50%。也有觀點認為,中國房地產市場的『黃金十年』已經結束,接下來將是長期的回調。但也有人認為,房地產行業對中國經濟的影響並不大,政府沒有必要去『救市』,而是應該完全由市場決定房價的走勢。
為了比較全面客觀地對中國房地產市場的短期和長期前景進行評判,我們首先需要研究房地產市場的供給和需求。
市場供求既受到住房供應量、在建面積、居民收入等實際因素的影響,也會因為政府政策、開發商的資金充裕度、投資者信心和消費者預期等因素而發生變化。在接下來的一段時間裡,政府、開發商及消費者之間的博弈,也會對市場供求及價格產生顯著的影響。
供給已經過剩
衡量市場供需是否平衡,一個很重要的指標是存貨與銷售的比例,也就是說,把現有住房存貨全部賣掉需要多長時間。在美國,正常情況下房屋市場上的空房供應量約為3-4個月的銷售量,但自2006年下半年以來,美國房地產市場存在明顯的供需失衡,目前供給量大約在11個月,這正是美國房價還在不斷下跌的主要原因。
在中國,按照今年上半年的住房銷售速度,目前的空置住宅要銷售完,只需要1-3個月。但是,潛在的(或未來的)房屋供應水平卻相當高。按照上半年的銷售速度,在建住宅面積相當於3-4年的銷售量,而待開發的土地面積則相當於1年多的銷售量。假定在建房地產項目的平均建設開發周期是2-3年,這意味著,在接下來的一兩年裡,每年新竣工的面積都會超過當年的銷售面積。換句話說,在短期內,房地產市場的確存在過剩供給。
需要指出的是,在建面積中,有相當一部分屬於預售房,即在竣工之前已經提前賣出。由於這些已經預售的房屋是不應計算在存貨或潛在供應之中的,所以上述指標高估了過剩供給。由於缺乏數據,我們無法知道預售房的面積有多少(我們粗略估計約佔在建面積的四分之一左右)。但是,同樣由於缺乏數據,我們在計算住房供應時,尚未包括二手房的存貨。如考慮到二手房的供應,整個房地產市場的供需失衡也許會更加嚴重。
上述指標顯示,中國房地產市場雖然存在過剩供給,但也許並非特別嚴重。問題是,如果住房銷售量繼續萎縮,未來幾年的市場供需失衡就會進一步加大,空置、在建及待開發土地與住宅銷售量的比率都會呈上昇趨勢。目前還沒有達到歷史最高位,但如果銷售量繼續下滑,估計很快會突破歷史最高水平。
龐大的在建面積和待開發土地,對房地產開發商的資金鏈產生了很大壓力。在市場需求減弱、資金回籠放慢以及信貸緊縮、資本市場冷卻的情況下,房地產企業的融資能力急劇惡化,這有可能迫使開發商將更多的商品住房投放到市場,加大短期內市場的供需失衡。自2006年以來,政府采取了一系列的政策措施試圖冷卻房地產市場。2007年11月,央行重新啟用了已擱置多年的信貸額度管理,嚴格控制信貸增長。同時,受美國次貸危機影響,全球股票市場急劇降溫,國內股市也大幅度下跌,股權融資變得極為困難,幾乎完全切斷了房地產企業通過股市(A股和H股等)融資的渠道。這一系列突如其來的變化,對房地產企業的資金鏈產生了巨大壓力。那些去年在高價位大量購置土地的企業更是首當其衝地受到打擊。
為緩解資金壓力,一些房地產企業開始減少土地的購置或轉讓手中的土地,也有一些企業直接采取了下調房價的措施。但降價是一把雙刃劍,一方面,降價可能會吸引更多潛在購房者出手,促進銷售量增加,增大資金回籠;但另一方面,也會強化購房者的降價預期,使更多計劃購房者采取觀望態度,導致價量齊跌的現象。所以很多開發商在采取減價措施時,還多少有些猶豫。但是,隨著資金鏈越來越緊張,我們預期更多的開發商將加入降價大軍。
以上分析表明,在短期內,中國房地產市場已經出現供給過剩,而且在接下來的幾個月裡會更加明顯,從而拖累房價進一步下跌。
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