|
||||
深圳首現房地產商自曝樓盤利潤稱只求『低價快賣』
深圳樓市風雲 平靜期:地價低每平方米賺200元『已不錯』陳憶是湖南益陽人,1992年來到深圳,不久便踏入了房地產行業。他第一個執行操作的項目是龍崗中心城的『楚風廣場』,那是棟商住樓、小戶型,2001年預售時僅2500~2600元/平方米。『那個時候,若控制得好每平方米能賺100~200元,控制得不好就得虧本。』他說。
隨後的幾年,陳憶所在公司又先後開發了深圳市大工業區燕子嶺生活配套項目,收購了深圳龍崗大鵬水頭村地塊。2005年1月,他們拿下了深圳市龍崗區坑梓街道中心地段第一個城市舊城改造項目『金田風華苑』,總建築面積73600平方米,包括住宅、公寓式酒店,旁邊是步行商業街。
陳憶說;『在坑梓,我們這是第一個開發樓盤,是舊改項目。當時征地價格是4500萬元,但實際真正拿地不止這個價格。當時該地塊上其他舊房都拆完了,有一廠房「釘子戶」雖然簽了協議就是不拆,以前廠房建的時候是800元/平方米,最後我們按每平方米3000元出價買下來纔讓拆。』
而要計算一個樓盤的成本,首先是要算地價。這樣,陳憶給記者出示的『金田風華苑東區商務公寓成本測算』中地價為9000萬元,折合樓面地價每平方米1222.22元。
陳憶說,這次他公開『金田風華苑』的成本價是4147.61元/平方米,現在最低賣4500元/平方米,利潤每平方米300元左右,這與此前的情況差不多。
瘋狂期:賣樓利潤翻倍賣得便宜被取笑『傻』進入2006年,深圳樓市漸入瘋狂。『金田風華苑』項目住房總套數489套,2006年底較大面積的住宅房開始對外發售,起價約4300元/平方米。而這時的深圳樓價正全力往上衝,到2007年7、8月的最高峰時期,『金田風華苑』均價也一路上漲到了5500元/平方米。這個時候,被陳憶稱之為『最後的瘋狂』時期。
『不過,這個價位在當時不算高』陳憶說,當時淡水、龍崗那邊住房均價都衝5000~6000元/平方米了,『記得有一次在行業小聚會上,我說,賣得還可以啊,一天賣了100多套,沒想人家說「你傻嘛」,賣得便宜嘛。這個時候,龍崗那些地價纔600元/平方米的項目,有開發商拿出來賣的價格是每平方米7000~8000元,甚至賣1萬元,利潤起碼是一倍啊!』
陳憶解釋說,其實決定樓盤的成本首先就是地價。目前市場上拿地大概有兩種,其一是拍賣,地價肯定會被抬高的,像在龍崗有的大地產開發商拿地時的樓面地價已經到了每平方米3785多元,現在賣7000多元/平方米,開發商懷疑會虧本;還有一種,如果是以前,龍崗有大量待開發的地,如在這裡修一段路,旁邊的地劃給項目公司,那種情況算起來地價纔600元/平方米,其中還有工程利潤,所以地價的高低要看歷史。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||