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當深圳市禾田居房地產開發有限公司執行董事陳憶和他的工作搭檔將其正在售賣的『金田風華苑東區商務公寓成本測算』和『工程造價結算核准表』交到本報記者手上時,陳憶說得很簡單:『為什麼我願意公開底價,第一我要活命,第二我要發展,第三我成本低我還可以跌!』
陳憶一再強調,這次『低價快賣』與公德心無關,純粹是市場行為,因為他認為『這樣賣得快一點』,『去年深圳樓市不理智的行為,是開發商自己挖了個大坑,自己跳下去了!』深圳樓市回暖了嗎?樓價還會降嗎?現在可以『抄底』買樓了嗎?從開發商述說他公開樓盤底價和利潤的來龍去脈,大家或許能找到一些答案。
陳憶精彩快語——現在我基本上接近『陽光利潤』標准了,但我不保證我現在就是100%的『陽光』,讓別人來評說吧。
——現在有十個人來團購我的房子,我給他的折扣肯定不同啊,因為我能一次性回款。
——現在降價,與公德心無關,純粹是市場行為,我認為這樣賣得快一點。
——不是說不想賺取高額利潤,這次主要是沒有踩准點。
——最難過的是那些去年買了地,又炒了股的公司。
——要看樓盤成本很簡單,就四項,地價成本、土建成本、財務費用、管理費用。如果你管理費用高,那是不是你高管的工資開太高了,幾十萬元、幾百萬元的獎金,那是不是你把這些費用都轉嫁到房價上了。房價根本就不是『迷局』。
——市場是檢驗價格的唯一標准。現在價格跌下來了,開發商就變好人了?
——因人而異,要逃命的就跑快點,頂得住的就頂久一點。
專家點評 深圳樓市難言『回暖』 未來三個月『最熱鬧』深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕指出,『金田風華苑』曝光利潤的做法比較『實在』,這是一種『吐貨式』的營銷了。目前,深圳遠城區的多數樓盤降價幅度達到了30%~40%,但一些主價值區域的樓盤降價程度不夠。
可以說,深圳的樓市形成了一個『階梯現象』——地段越偏遠的越『吐貨』,近中心區一點的稍微降價,再近一點的優惠或是小幅降價,最後還有一些『逆市』漲價的,這主要是一些現金流較好的、沒有再建項目土地開發壓力的樓盤選擇了漲價。
他認為,未來兩三個月,將是深圳樓市最熱鬧的時候,樓市『階梯式』分化狀態將加劇,這源於不同開發商有不同的壓力,因而形成對樓市的不同判斷。目前而言深圳樓市『回暖』為時過早。判斷深圳樓市『回暖』的簡單標准應該是,新樓開盤的整體銷售率在30%以上,半年內樓盤銷售率達到60%~70%,而且各類樓盤都有銷售纔能稱之為『回暖』。
但是,目前深圳樓市還有600萬平方米的存量,未來兩年內還將增加300萬~400萬平方米的保障性住房,還不斷有新增樓盤,就是以2007年賣了500萬平方米和2006年賣了700多萬平方米的銷售比值測算,現在的存量加上未來的增量,就算過去兩年的『瘋狂時光』重現,至少也需要一年的時間纔能消化。所以說深圳樓市難言『回暖』。
另外,高海燕認為,深圳全市新房成交均價在1萬元/平方米左右是比較合理的,若是沒有外力乾預的情況下肯定是會回落到理性價位區間的。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||