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為了應對危機,富力地產正在做比這些對公司本身而言更為根本性的緊急調整,其中之一就是幾乎全面停止前兩年啟動的增加持有型經營性物業的整體戰略。
近日,在富力華東地區總部的上海辦公室,富力地產四位執行董事之一呂勁,接受了本報記者的專訪。呂勁表示,和其他許多大型房地產公司一樣,資金鏈緊張是一個客觀的事實,但並未像外界所稱『瀕臨倒閉』,富力正在有計劃地進行涉及公司整體戰略的調整,包括總部已經回收所有區域公司新項目的開工決定權。
此外,富力地產此前公告中表示『向兩名董事出售物業』的兩名董事,即為李思廉和張力。
富力的處境與應對,能否挽回頹勢? 暫停大型商業項目《21世紀》:富力此前在公告中透露將向公司兩名董事出手物業,為何作出這樣的決定?
呂勁:『可能向兩名董事出售物業』是一種建議交易的概念,而按照目前富力董事成員的構成情況和董事個人情況及意願,有足夠財力購買的這兩名董事就是李(思廉)和張(力)兩位了。
之所以向公司董事出售而非對外,一是考慮到目前市場上買家對房地產物業購買的積極性並不高,加上本公司董事更了解和認識物業的價值,向公司董事出售的成交成功率及效率都會更高。
作為公司董事,大家都有在目前公司相對困難的時期出一份力的責任。
《21世紀》:從前兩年開始,富力和其他許多大型房地產企業一樣,制定了逐步增加長期持有型經營性物業的策略,現在這一策略是否將面臨調整?
呂勁:會有一些調整,而且正在進行。前兩年,富力最初設定的持有型物業比例上限是不超過25%。這一策略的出發點是資產結構的成熟度和公司長期穩定的投資回報。
富力目前已經持有的此類物業已具有相當規模,經營質量優勢明顯,但總體比例還遠遠小於25%。公司原希望在可控的情況下,持續增加這一比例,但今年樓市整體面臨調整,目前增加經營性物業持有量的策略迫於壓力已經暫時停頓下來,包括原先准備開工建設的幾個酒店項目、幾個大型商業項目都已經暫緩開工或放緩施工。
《21世紀》:在項目暫停及收縮投資和戰略的情況下,很多開發商隨之而來面臨著裁員的棘手問題,富力是否也會進行裁員?
呂勁:富力並沒有進行大面積裁員,只是一些每年常規的末位淘汰及其他正常人員流動產生的人員調整。
收回新項目開工權《21世紀》:富力暫停了部分酒店及商業項目,增持經營性物業的戰略也暫停了,在新開工項目及區域拓展,投資策略會有怎樣的調整?
呂勁:對項目新開工,富力將更加謹慎。公司總部在不久前新成立了一個總部委員會,主要由公司各部門負責人組成,對富力地產所有新開工的項目進行嚴格管理和控制,從成本、未來市場預判、項目盈虧等全方位來綜合判斷是否批准旗下新項目上馬。這個部門的成立,標志著富力將項目開工的決定權收回總公司。
富力將集中力量投資以有剛性需求、市場主力價位、中小戶型為主的產品為主,此類項目目前在富力投資的項目中佔據絕大部分,什麼暢銷做什麼。
《21世紀》:富力在進行積極調整應對困局,但在負債率超過130%、應付賬款總額(超過200億)和手頭現金(不足20億)等情況依然嚴峻,即使部分土地出讓金獲得了當地政府的延期,如何應對展期過後的負債?未來半年怎麼過冬?
呂勁:其實富力公司的基本面並沒有大的變化,上半年富力的銷售還正常,關鍵是下半年開始,市場心態尤其是買家心態發生了明顯變化。
負債率過高還和前兩年富力進行增持經營性物業的策略有關,但這些增持的物業,目前來看,物有所值。目前,銀根松動的信號已經出現,作為大公司,富力有望通過手頭陸續達到四證齊全的項目獲得新的銀行貸款,以增加現金流,加上優質資產的抵押貸款,相信資金鏈能順利滾動下去。新開項目以低開平走的策略為主,個別新開項目會采取超低價銷售,加快資金回籠。
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