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以民生視角觀房地產救市
在中央出臺降低購房交易稅費政策的前後,一些地方政府也在出招刺激本地的房地產市場。如何看待中央和地方政府所采取的不同救市舉措?日前在與記者交流對房地產市場的看法時,中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示,應以民生視角對這些房地產新政進行不同的觀察和解讀。
對於地方政府的苦衷,尹中立表示理解,因為沒有房地產投資的增長就沒有GDP的增長。房地產在經濟增長中的作用是任何人都毋庸置疑的。在我國的GDP中,固定資產投資佔比超過50%,而固定資產投資中房地產投資佔25%左右,制造業佔30%左右,基礎設施佔20%左右,如果房地產投資跟不上,會直接影響到制造業投資和基礎設施投資,因此,房地產投資在投資中具有決定性的作用。
但對於一些地方政府的做法,如發放購房補貼、政府收購空置商品房等,尹中立認為,這如同給患了闌尾炎的病人吃止痛片,即使暫時緩解了病人的痛苦,但會延誤治療的時間,會使事情變得更糟糕。從更深層面看,阻止目前高房價的回落將延長本輪經濟調整的時間,於國於民都不利。他認為,在10年後的今天,如果還延續1998年前後的老路子,通過給房地產行業以各種優惠政策特別是信貸優惠政策的方式來刺激開發的話,效果不會好,因為當前的房地產市場主要矛盾是房價太高,而當前急需要買房的人收入有限。因此,化解這個矛盾的根本之策,是必須讓虛高的房價降下來。在需求不濟的情況下,力挺房價的做法只會給市場傳遞一個錯誤的信號,只能拖延市場調整的節奏。
對於中央政府近期出臺的一些鼓勵買房的政策,尹中立表示應防止誤讀。在國務院常務會議對今年第四季度工作重點的部署中,我們注意到,中央強調『加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房』。這與以前的政策相比有很大的差異,看得出中央的政策著力點是『投資』,而不是開發商期待的『托市』。在『降低住房交易稅費,支持居民購房』之前,是『加大保障性住房建設規模』。顯然,抑制需求的政策的確在松綁,但這個變動不是為了讓老百姓去買開發商的商品房,而是鼓勵購買由政府提供的經濟適用房或限價房。
為什麼會有這樣的政策變動?尹中立認為中央主要是出於以下三個方面的考慮:一是房價泡沫依然沒有消除。房價與老百姓的購買力之間還有不小的差距,如果強行地把價格『穩定』在目前的水平,效果不會太好,只能是浪費市場調整的時間;二是刺激投資的需要。在國際金融危機的背景下,我國的出口面臨下降,增加投資一直都是政府拉動經濟增長的最有效手段,增加保障性住房支出不僅可以增加投資,而且可以解決民生問題,可以一箭雙雕;三是美國金融危機的教訓。美國次貸危機的本質是房地產泡沫破滅造成的,如果人為地維護房價泡沫,對經濟及金融的危害將會越來越大,最後將不可收拾。在我國,存在較大的房價泡沫是不爭的事實,如何讓這個泡沫『著陸』是政府面臨的挑戰,但無論如何不能『死扛著』。
如果目前這些政策仍不能收到理想的效果又將如何選擇呢?尹中立建議進一步從完善住房保障制度入手,確保投資增長與民生改善一箭雙雕。
建議中央財政設立住房保障專項基金。從2005年以來,中央一再強調調整住房結構,完善住房保障制度,但在落實過程中沒有有效調動地方政府的積極性,成效並不明顯。如果中央財政設立住房保障專項基金,對地方政府住房保障的投資給於貼息或轉移支付,可以有效調動地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
建議將住房保障制度的覆蓋面擴大到當年新增住房面積的20%以上,讓30%左右的低收入群體享受政府的政策優惠。尤其是要關注剛剛走出校門的大學生的住房保障問題,很多農村出身的大學生是依靠助學貸款完成學業的,他們在步入工作崗位之初即面臨還貸的壓力,根本無力自行解決住房問題。解決這些大學生的住房問題是一個重大的民生問題,不僅有助於構建社會主義和諧社會,而且有助於縮小城鄉收入差別,提高我國城市化和工業化的進程。
建議對保障用房采取封閉式運行。目前的經濟適用房在運行過程中出現很多弊端,其關鍵在於管理及分配上存在問題。應該將經濟適用房的單位戶型嚴格控制在一定范圍內(如50平方米左右),禁止在二級市場自由買賣經濟適用房。居住在經濟適用房裡的居民收入水平提高後,只允許將經濟適用房賣給政府,由政府按照適當的價格回購,此舉可以有效杜絕個別人在經濟適用房制度上的尋租行為。
應著手構建具有中國特色的政策性住房金融體系。全世界所有的人口大國和經濟大國都有自己的政策性住房金融體系,這是住房市場的特殊性決定的。我國城市居民購買住房的主要資金來源是商業銀行的貸款,其結果是老百姓的還貸壓力沈重。如果遇到通貨膨脹,利率的大幅度調整將直接影響到民生利益,也影響到銀行體系的穩定。因此,建議在現有的住房公積金制度和住房置業擔保體系的基礎上,構建我國的政策性住房金融體系。
可以預計,如果『加大保障性住房建設規模』的政策措施能得到充分有力的貫徹執行,那麼,虛高的房價將快速回落,我國房地產市場又將會回到健康發展的軌道。而與此同時,開發商們面臨的挑戰是不言而喻的。
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