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影響房價的因素有許多,經濟增長速度、收入增長速度、金融政策、財政政策、股票市場狀況等對房地產市場都會產生影響,但不同的時期不同的因素對房地產市場的影響程度是不一樣的。筆者認為,影響2008年房地產價格波動的最重要的因素是股價與物價。
一、股價對樓市的影響2007年之前的股票市場對經濟及金融的影響可以忽略不計,因為股票市值總量較小。2005年5月,當股票指數在1000點(指上海股票綜合指數)時,深圳與上海兩個市場的流通股總市值為12000億元左右,佔GDP的比例不到10%,即使是計算總市值也只有35000億元左右,佔GDP的比例為20%左右。
但股市在2007年度發生了巨大變化。至2007年底,上海綜合指數超過了5000點,兩市總市值超過30萬億元,佔GDP的比例超過100%。更值得關注的是,在股權分置改革之後,以前不能流通的股票逐漸開始流通,相當於在兩年的時間裡中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關鍵還在於,如果這增加的相當於一年的GDP的財富是實物資產的話,它可以吸收過多的貨幣,但事實上,這些增加的財富全部是金融資產,是流動性很高的金融資產!這些資產具有准貨幣的功能,它極大地提高了社會的實際購買力。
國際經驗早已表明,股票市場存在財富效應,即股票市值的上漲會刺激消費的增長。股價往往成為樓價的先行指標,當股價大幅度上漲一段時間之後(通常是6個月左右)樓價就會出現上漲。反之,股價大幅度下跌之後樓價就會出現下跌。
由此,我們也就理解,為什麼2005年以來,我們控制房價的所有努力都難以助效?因為2005年以後是股市上漲的開始。我們對上海和深圳的房價的上漲的理解多少又多了一個視角,因為這兩個城市的上市公司和投資者數量最多,股票市場的上漲給這兩個城市所帶來的財富增加值最多。尤其是深圳,彈丸之地容納了100多家上市公司和上百萬股市投資者,在股價大幅度飆昇後,房價暴漲當屬必然。
股價的上漲不僅提高了房地產市場的購買力,而且通過上市公司的融資為地產開發公司提供了大量廉價的資金,助推了地價和房價。以萬科為例,2005年在股票市場融資20億元,2006年再融資42億元,而2007年則一次性在股票市場融資超過100億元。每一次融資的規模都比上一次翻一番。
因此,如果股票市場08年還像07年一樣飆昇, 08年的房價肯定是漲的。反過來說,如果說08年的股價出現了大幅度下跌,房價(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)想漲也難。大家可以密切關注股市的波動情況,為自己的投資決策提供一些參考和幫助。
截至到2008年3月底,股價已經從年初的高位下降了30%多,股市從制造財富的場所變為吞噬財富的『黑洞』,這對中心城市的房價及其他消費將產生重大影響。從目前的情況看,2008年的股價走勢不會有太大的起色了,這成為抑制今年房價的最重要因素。
二、物價指數對樓市的影響國內外的經驗表明,通貨膨脹對樓市有重大影響。但通貨膨脹處在不同的階段和不同的程度,對房地產市場的影響是不一樣的。
當通貨膨脹處在初期時,企業產品出廠價格上漲幅度較小,只有個別行業的產品價格出現大幅度上漲的情況。從總體上看,大部分企業的產品銷售良好,企業存貨下降,公司盈利大幅度上昇,整個社會出現一遍繁榮的景象。最重要的是,中央銀行對通貨膨脹依然沒有警覺,貨幣政策不會發生變化。此時的樓價、股價不斷上漲,出現牛市的典型特征。2006年至2007年上半年,我國經濟及股市的表現基本上如此類似。
但好景不會太長,當產品的出廠價格漲幅加快,漲價的范圍擴大,多數行業的產品出現漲價的行為,整個社會的物價指數的漲幅超過中央銀行的忍耐范圍(一般為3%之5%左右),物價出現螺旋式上昇,尤其是物價上漲超出市場預期時,中央銀行便開始采取緊縮性的貨幣政策,樓市和股市會出現逆轉。因此,我們認為,通貨膨脹本身對樓市、股市是正面的刺激因素,但通貨膨脹的惡化所帶來的金融緊縮纔是牛市的真正殺手。
總之,當通貨膨脹處在初期時,樓市將處在牛市的巔峰狀態,當通貨膨脹出現明顯的惡化時,樓市可能因為金融政策的緊縮而受到打擊。
筆者認為,2007年11月份之後,CPI連續三個月超出了市場預期,尤其值得關注的是社會公眾普遍有了通貨膨脹的預期,這是當前樓市的不祥之兆。實際上,中央經濟工作會議將2008年的金融基調定為『從緊』已經給與了明確的答案。假如未來幾個月的物價指數繼續超出市場預期,金融緊縮將繼續,對2008年的樓市來說將是重大考驗。
但如果通貨膨脹惡化,出現惡性通貨膨脹時(如CPI超過20%),房地產市場會出現繁榮,因為老百姓只有通過買房纔能有效保護自己的財富。在80年代、90年代的通貨膨脹中,市場出現了商品搶購,但80年代搶購的是食品、食用油等一般消費品,90年代搶購的是彩電、冰箱等大件耐用消費品,這是和每個不同時期老百姓的購買力相適應的。如今,老百姓的財富積累和購買力已經和80年代、90年代有很大差異,如果出現搶購的話,首當其衝的應該是住房了。
總之,2008年樓房市難以樂觀。但需要補充的是,筆者上述分析僅限於對樓市短期波動的預測,不是長期趨勢的預測。
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