第四,地方政府的態度不明晰,使開發商心存幻想。中央政府已經一再表態,要救市,但不是救房價,而是要從民生的角度出發,降低百姓住房門檻。經是好經,但到了一些地方政府那裡,都被歪嘴和尚念歪了。看一下各地方政府的救市措施,哪一條是在限制價格?哪一條是要開發商少收益?這就清楚了,地產行業是經濟的基石,高房價帶來的高地價不僅是地方政府財政收入的保證,而且高房價也推高了GDP,讓官員們政績上好看。正因為地方政府顧及這些,所以出臺的政策是雲裡霧裡,不但購房者一頭霧水,還讓開發商也總是有盼頭。說句玩笑話,地方政府幫了開發商的倒忙,使開發商在最不該堅持的時候又堅持了一把,結果是過了『這個村沒有這個店』,大冬天的沒有棉襖穿,到頭來得不償失。
第五,開發商的資金壓力還不夠大。現在房地產開發商融資比較困難,但是以前可不是這樣,甭管什麼原因,銀行和開發商開的差不多,有銀子盡管用。現在確實收口了,但以前留下的銀子還不少,而且絕大多數開發商這幾年也沒少賺錢。面對困局,他們首先想到的減少開工,裁員等,也就是節制開支,說明起碼開發商的資金還能維持,還能活下去。說缺錢,也缺錢,是缺錢繼續蓋樓,而不是活命。這樣來看,也大致明白了,感情好多開發商沒想繼續蓋樓,沒想再發展,就想怎麼保命呢,所以不降價就說明還能活,資金壓力還不夠大。我分析了一下,馬上到年底,一個還款期來了,估計馬上就會有小命不保的了,到時候可能該開發商的樓盤價格就是水銀瀉地了。
第六,我在以前的博文中說過,部分開發商誤讀了中央意圖,錯誤的判斷了形勢,把笑臉當愛情了。自作多情,以為中央政府救市就是來救自己了。有人說,地產商綁架了政府,確切地說是綁架了地方政府,與中央政府沒什麼關系。但是地產商不這麼想,好多人都在等利好的消息。最近高層的表態估計也夠他們喝一壺了,中央的意圖原來越明顯,而且前一段飽受非議的救市政策也沒有向開發商傾斜的趨勢。
第七,多數開發商的心理防線還沒有被摧毀,或者說信心還沒有崩潰。你看一下最近的表現就知道,多數開發商還在想著招變著法的忽悠,這就說明信心還有,盡管沒以前那麼牛了,還是有忽悠的勇氣和信心的。最近中央調控以後,就像我原來估計的那樣,真的帶來了一個小陽春,不少地方成交量有所上揚,也給開發商帶來了一些春的氣息,氣壯了很多,只是不知道會不會被小陽春之後的大寒凍死。
第八,開發商自發的價格同盟沒有被打破。大家都是在圈子裡混的,潛規則還是要遵守的。槍打出頭鳥,誰都明白,全國只有一個王石,可人家是老大,有制定規則的權利,其他的開發商尤其是小開發商,誰先降價容易在行業立不住腳。還是借用本山大叔一句話,『那憋得是相當難受』,現在就看誰最先憋不住了。
當前的問題,不是信心,不是消費者持幣待購,而是價格,是消費者手中的『幣』遠遠不夠。要救市,最關鍵的是要讓老百姓買得起房,國家、開發商都要讓步,都要為此努力,只想在消費著身上做文章恐怕是徒勞無功。上半年,是購房者和開發商就房價繼續上漲博弈,購房者贏了,房價不漲了。現在是新的一輪博弈,雙方賭的是房價下跌,而且是不小於30%的價格下跌,當前正是『黎明前的黑暗』,孰勝孰負,勿需多言,只是曙光未現,購房者仍需等待。