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今天看到一則新聞,說11月4日一直在淨資產水平附近徘徊的金地集團、北辰實業、首開股份等一線地產股,開始跌破淨資產。
據說北辰實業三季度的純利只有8267.94萬元,流動負債合計達到90多億元。同時它的長沙地王項目尚欠約30億元的地價款需要繳納。而長沙地王的樓面地價已經和價格調整後長沙中心城區在11月的一手均價基本持平。以目前的貸款利率計算,某種意義上來說,可能北辰的全年純利,也就剛好夠支付一年的貸款利息。
可以說2007年風光的地王,現在是公司的「毒瘤」,博策堂服務的客戶中也有部分在2007年7月左右取地的,現在的基本狀況是周邊地價已經下跌30%,現在無論是否為地王,只要是2007年3月後取地的開發商現在的處境都是危險至極。就連2006年10月以後取地的開發商也城門失火殃及池魚,項目銷售價格基本與成本相當。當明年年初,2007年之前取地的開發用地消耗的基本差不多時,我們很難想象,那些不斷刷新當地土地價格的地塊,和那些認為自己很有戰略眼光不斷推高地價的政府和開發商現在作何感想。
『王』是所有人都想當的,記得在《大秦帝國》中有一個齊國士子對秦孝公說:公之胸襟,不應只求稱霸諸侯,而應王天下。於是為了一個『王』天下,秦國幾代國君嘔心瀝血,無數名將名相為之奉獻纔智與生命,終於在贏政這一代統一了六國,整個強大統一用了200多年,可是在『王』天下之後,僅僅也就幾十年,秦國就消亡了,可見『王』雖然是好,但是大勢與實力必需匹配,僅僅因為一個虛名,在2007年如此發燒,這是典型的企業的老板缺少大勢把握能力造成的。而地產公司大多數都靠財務杠杆活著,大多數的發展都是靠銀行支橕,企業實力遠遠低於企業現有規模,於是在大風來臨的時候,企業突然發現自己身體中,很多都是空氣,根本不能讓自己保持穩定,反而配合著空氣讓自己有飛起來的可能。
地王,曾經一個輝煌的名詞,每一個老板在拿到地王的時候,都曾經獲得無數同行的眼球,獲得員工的充滿崇拜的目光,於是老板們繼續延續自己預期市場估價的方式進行地價評估,於是一個個地王粉墨登場,可是事實上2007房地產開發利潤已經超標,只要還有理智的開發商都會意識到這非常不正常,可是大家為什麼還是要上呢?我一個客戶,從來都是一個謹慎的人,竟然在2007年10月拿了一塊地,現在看就是天價,原因是他在別的城市拿地失敗,認為自己很多現金放著也是浪費,於是出手了,前幾天我見他,他說這塊地就只能放著了,現在哥們正在想辦法辦個抵押貸款,緩解公司的現金緊張,因為去年拿地必需把地款全部付清。
我認為開發商有『王天下』的理想很好,能夠拿地王也很好,但是一定要考慮大勢和自身真正實力,現在中國開發商的整體錯誤在於對資本運作過於青睞,對企業做實做強過於忽視,對自身實力過於高估,對發展速度過於求快,這就導致在未來的2009-2010年,很多開發商要犧牲,這就是古人說的:一將成名萬骨枯!
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