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前不久,我曾寫過《房價下跌不會超過一年》一文。在文章中,我指出,即便是放開手腳救樓市,我也不知道房地產市場會低迷到何時,但我相信不管政府救不救樓市,以人民幣計價的房地產價格下跌將不會超過一年。這文章發表後,引來了一些朋友的疑問,房價下跌為什麼不會超過一年?
歷史上,不論是1926年美國以佛羅裡達州為龍頭的房地產泡沫幻滅,還是1991年日本的房地產泡沫破滅,抑或是上個世紀90年代我國香港房地產泡沫破滅,這些區域的房地產泡沫破滅後,房價下跌時間都遠遠超過了一年,為什麼我就認定我國此次房價下跌不會超過一年?要想回答清楚這個問題,還得回顧一下歷史,並認清我們目前所處的形勢。
1997年7月亞洲金融風暴,波及之廣、影響之深,是非常罕見的。東南亞國家的GDP增長從1997年的平均4%降至1998年的-6.9%;『四小龍』的GDP增長也從1997年的平均6%下降為1998年的平均-1.4%。
『教育、醫療、住房』產業化的目的,就是想迫使老百姓消費。但實踐證明,效果並不理想。老百姓雖然在這三方面不得不『消費』了,但在其他方面是更加不敢消費。而且,由於窮富差距的拉大,一方面,大量貨幣財富積累在少數人手中,大部分居民可支配收入水平較低,限制了消費;另一方面,又因為高收入群體邊際消費傾向較低,從而導致我國整體消費率偏低。
在這種情況下,擴大內需只能是投資。據有關專家測算,從增長速度來看,2001至2004年,投資平均增長21%,比消費(社會消費品零售總額)增長速度高11個百分點。從三大需求對經濟增長的拉動作用來看,2001至2004年,投資對經濟增長的平均貢獻率為57%,比消費高16個百分點,投資是經濟增長的第一推動力。
而不論是從投資的拉動性,還是從投資的規模上來看,在本輪經濟擴張的整個投資中,房地產投資佔居最核心的地位。據有關部門測算,房地產投資拉動著50多個產業的發展,拉動率為1:2.86,對國民經濟的影響力達到30%。
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