雖然沒有波瀾起伏的行情出現，但是以新政出臺和秋季房交會為標志的10月衝刺，為樓市今冬明春走勢埋下了伏筆。新政刺激交易的『救市』導向和房交會傳達出的成交意願、項目開發狀況等信息，預示著今冬樓市將在分化、細化中形成更鮮明的新格局，樓市面臨新一輪定位調整。

　　對購房者來說，買房最佳機會將伴隨著地段、產品及企業的大浪淘沙隨時出現。為此，《天津地產》將從今日起進行今冬明春樓市新格局系列專題報道，為讀者提供詳細市場分析，敬請持續關注。

　　截至記者發稿時，統計顯示，具有風向標意義的秋季房交會四天來商品房成交均價7466元/平方米，比半年前的春季房交會8165元/平方米的價格下降了8%左右；二手房成交均價為6797元/平方米，比春季房交會的7018元/平方米均價下降約3%。同時，前三季度統計數據也顯示，商品房和二手房交易量持續下降，特別是三季度商品房和二手房成交量同比下降了六成以上。可見市場交易低迷，商品房價格開始快速下調，二手市場持續僵持。

　　雖然對下調時間預測有分歧，但是業界對調整要過冬的短期預計比較一致。分析人士認為，目前樓市下調，其根源已發生變化，去年底及今年年初是由於宏觀調控導致，『9·27』政策重創了投機需求，抑制了投資需求。但是到今年下半年，隨著美國次貸危機演變成全球金融危機，消費者的觀望也從受房地產市場調控影響，擴展到對未來經濟走勢不確定性的擔懮。

　　從市場角度看，2000年到2006年，房價基本上翻了一倍，2006年到2007年，房價漲幅超過20%甚至更多。市場上積累的上漲能量也需要樓市有較大幅度的調整及相對漫長的調整期。

　　與全國相比，目前本市房價調整的幅度和時間都比較滯後。一是天津房價快速上漲時間較短，二是天津城市發展預期對樓市有大的支橕預期。因此，很多人士認為樓市的深度調整將在年底到2009年的第一季度。因為這時期是房地產行業資金最困難，同時也是企業調整產品定位和建設施工進度的最重要時期。之後的二季度，隨著央行銀根逐漸放松，開發商資金困難將會有所好轉，降價的壓力變小。從政策角度來講，從新政的制定到落實，正好需要半年左右的時間。

　　記者從顧問機構及開發企業了解到，10月以來，許多開發企業下調房價已從暗到明，從小幅調整到『一步到位』，出現了半年內10%以上的降幅。其中主要是一些全國性開發企業，受一線城市長期低迷的影響調整企業戰略，采取大幅降價促銷措施回籠資金，也有一些具有地價優勢的項目，開始采取低價競爭方式應對市場。

　　但是也有一些有資金實力的企業，更希望通過增加產品附加值獲得價格支橕，在弱市中樹立品牌形象。因此，春節前後，房價下調將明顯分化。其分化主要來自開發企業對產品的定位和調整，如一些企業將重新調整客戶定位，以此為據對戶型及建材應用進行調整，進而產生新的市場價格，而一些企業將通過更多的技術投入體現其高價值特點。

　　雖然整體仍有下調空間，但是專業機構人士認為目前個別樓盤價格已達到底部。如近來一些市中心新房均價已從1萬元到1.3萬元回到8000元-1萬元區間，下調幅度超過20%，基本回到2006年價格關線；一些邊緣大型居住區普通住房價格也出現了2006年4500元/平方米的開盤價。這些大幅優惠的樓盤中不乏處於成熟地段、有產品優勢、物有所值的現房及准樓盤，可謂局部見底的樓盤。

　　很多企業及機構人士分析說，目前進行大幅降價銷售的樓盤，多數是企業希望立足市場，擴大成交量，所以會出現保本銷售的狀況。但是對於一些拿地較貴、還未開工項目來說，則將以延緩開發進度，低成本運作保生存為重，這種趨勢將導致明年下半年市場一些產品的短缺，從而起到穩定價格的作用。因此，對於好地段的同類型、同質量產品來說，目前如果價格已調整到2006年關線，則可以判斷為基本到底。

　　專業人士提醒說，不能因為目前降價打折成風，而將關注點都放在價格上：誰降的多就買誰的。對不同項目、不同價格走向的市場情況下如何選房，還需綜合考量，特別是關注期房項目的開發企業資金及樓盤施工狀況。

　　綜合考量主要包括三方面。首先，要設定購房價位預期及產品預期，一般以相同產品2006年期間價格為參照，同時結合地段特點、企業目前開發能力進行綜合判斷。

　　二是選擇『出手』時機。設定購房價位預期後，接著就要看准『出手』時機，包括整個市場時機和樓盤特殊銷售時機。業內分析人士認為今年底到明年一季度將有更多抄底時機。

　　三是確定產品價值。如自住型選房應主要從三方面體現價值，即地段環境配套價值、建築設計施工質量價值及居住品質價值.