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上周,國家終於推出了救市措施,一方面減免交易稅,而且在房貸利率上也有大幅度的折讓,總體算來能給消費者帶來15%-20%左右的價格折扣,這些措施的推出給沈寂的樓市多少帶來點新鮮的氣息,但市場對此並沒有太大的反應,市場反倒出現了價昇量跌的局面,市場僵持的局面也並沒有太多的緩和.
上周交易數據顯示,深圳一手房市場共成交660套,較前周有大幅下滑,環比下降32.0%,同時成交均價為14079元/平米,較前周有小幅上昇,環比上昇10.2%;二手房市場成交量也出現小幅下降,共成交730套,環比下降12.8%。從上周總體成交情況及各方面表現來看,一手房成交量有較大幅度的下滑;而二手房成交量也呈現出小幅的下降之勢。從價昇量跌的形勢看,市場並沒有出現明顯的好轉,反而是變得更惡化了,尤其是成交.
從持續的調整看,如今樓市最讓人擔心的就是成交,對一個市場來講,沒有成交就沒有資本的流轉,市場流動性就會枯竭,長此以往市場功能就會完全喪失,市場就會自然消失.當然我們說現在的市場不可能到那種程度,因為大多數居民的住房消費需求仍然是存在的,而開發商的銷售意願也是強烈的,只是在交易價值上產生了分歧,反應在市場上就是交易價格的分歧,在這種情況下,交易的達成就成了雙方的博弈和對賭了,看誰能橕得住,但從市場的交易法則上講,消費者的勝算更大些,因為消費者還會有其他的選擇或是選擇等待觀望,而商家則沒有,不賣掉商品就可能導致企業的倒閉,所以最後一般都是商家做出讓步而讓市場交易能夠達成,目前的僵持局面就此看,也只能依靠地產商的讓步纔能打開了.
現在僵持局面產生的原因,個人認為僅僅從市場平等博弈角度看還不全面,市場交易心理也起了很大的作用.這就要從前期的房價暴漲說起,自2006年起開始的房價暴漲讓很多真正想置業的人非常難受,因為房價的高漲會讓置業者付出比正常情況下更大的投入,而且還要承擔更高的風險,也使市場交易地位產生了嚴重的扭曲,這無疑讓置業者的心理產生一種很強的被強迫和被剝削感.一般情況下在一個成熟的市場中,消費者是受尊重的一方,也是市場交易的支配和主導方,消費者可以自由選擇,可以討價還價,但2006和2007年的房地產市場則扭曲了這樣的交易規則,雖然也有成交,但這種成交多少讓置業者帶著些許不情願和被強迫感,這是現在觀望和等待情緒的最初成因,而長達兩年的累積則使這種情緒演變成了一種嚴重的市場交易對抗心理,直接導致了地產商在降價之後還不買帳的情況.當然我們也看到地產商能量很大,現在一方面要求政府救市,一方面對置業者的大幅度降價的要求不予回應,甚至在政府救市措施推出後還提昇了價格,這使置業者等待和觀望甚至對抗的情緒變得更為嚴重,甚至有了要集體"教訓"地產商的情緒了,救市之後成交量的大幅度萎靡就是最好的證明.
明白了這兩點,對整個地產市場的目前的狀態就有了一個清醒的認識和判斷了.現在置業者的市場優勢地位雖然得到了一定程度的提昇,但還沒有得到完全的承認,消費者的等待和觀望情緒還沒得到徹底的釋放,如果地產商不放下身段主動示好,進行大幅度的降價,市場僵持和對恃還將會繼續,最後倒霉的肯定是地產商而不是置業者,在此情緒支配和籠罩下的地產市場將很有可能崩潰.其實這個問題也不是沒有解決的辦法,那就是地產商要能審時度勢,真正讓置業者找到支配的地位,給予消費者一定的自信並且合理的引導置業者的情緒,相信市場一定能打開.
退一步海闊天空,地產商的度量和肚量決定了他們的未來.
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