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萬科A(000002)昨日公布的三季報顯示,1-9月份,公司共實現營業收入225.4億元,淨利潤22.8億元,分別較去年同期增長59.1%和18.8%。其中,第三季度,實現淨利潤2.15億元,同比下降13.42%。萬科同時決定,在中期下調開竣工面積的基礎上,再調減開工面積約110萬平方米,到570萬平方米左右。業內人士指出,調低開工面積將影響公司未來業績。
毛利率降低三季度,萬科淨利潤下滑,主要原因是毛利率降低,另外還計提存貨跌價准備。數據顯示,公司三季度毛利率為39%,比去年同期低12個百分點。三季度,公司還計提了5個項目的存貨跌價准備5.3億元,影響淨利潤4億元。
興業證券房地產研究員王嘉指出,由於嚴峻的行業環境給萬科的經營帶來了較大的負面影響,萬科預計全年很難達到15%的淨利潤增長率。從三季度開始,公司在財務上按照無法達成股權激勵要求進行處理,且衝回1-6月計提的股權激勵費用1.9億元。剔出存貨跌價准備和股權激勵費用衝回兩方面因素,萬科2008年三季度與結算收入相匹配的淨利潤同比增長為58.6%。
截至2008年9月底,萬科期末總負債率為69.7%;淨負債率為34.8%,比中期末的淨負債率37.1%進一步下降。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元,比中期末的153.7億元增加了29.8%。期末,該公司各類短期借款和一年內到期的長期借款合計170.7億元,低於公司所持有的貨幣資金。這意味著,萬科目前的財務、資金狀況依然十分穩健。
收縮規模目前,房地產行業深度調整,國際經濟形勢動蕩也給行業的發展增加了不確定性。由此,萬科決定,進一步下調今年的開工計劃,開工面積再調減約110萬平方米,到570萬平方米左右,以更好地匹配市場的銷售節奏。
海通證券房地產分析師帥虎認為,萬科調低開工面積將影響未來業績。他指出,目前公司貫徹現金為王策略,財務情況略好於行業水平,但仍有壓力;存貨佔比偏高,開工面積的再次調低,將對未來兩年的竣工面積及相應的結算收入產生實質性影響。
中金公司分析師白宏煒也表示,開工計劃的放緩預示著公司未來增速的放緩。期內土地儲備增加660萬平米,目前土地儲備可供兩年開發。不過他指出,公司資金壓力較小,未來擴張能力強。
三季度,公司實現銷售面積136.6萬平方米,實現銷售金額114.9億元,較上年同期分別減少29.4%和31.9%。1-9月份,公司累計實現銷售面積402.4萬平米,銷售收入356.1億元,分別比去年同期減少8.9%和3.2%。
在土地市場方面,1-9月份,公司共新增項目27個,項目規劃建築面積總計約660.6萬平方米,按萬科權益計算的建築面積合計約502.1萬平方米,平均土地成本約2074元/平方米。總體而言,公司在拿地方面仍會采取審慎態度,且更多地采取股權收購、合作等方式,以降低成本。
萬科總裁郁亮表示,短期內萬科的經營策略將更加強調穩健性,一方面堅持『現金為王』的策略,在確保經營穩健性和安全性的同時,為隨時把握可能萌發的市場機會蓄積力量;另一方面,萬科將借市場調整之機,致力於專業能力的提昇,發現自身的不足,以進一步鞏固和強化自身的優勢。
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