|
||||
『衣、食、住、行』都屬於生活必需品,任何人都離不了,區別在於不同收入的人解決方式不同。有錢人可以穿高檔服裝、吃大餐、住別墅、開跑車,窮人也可以在市場上買便宜的衣服、吃粗茶淡飯、乘公交車,但惟獨沒辦法通過市場方式解決住的問題,買房是買不起的,租房還是租不起。
所以,房地產業從來都不應該是一個普通的經濟行業,而是具有很強保障性的准公共行業。對這個產業健康度的觀察,絕不能只看其所佔GDP的比重,更應該看到百姓購房貸款佔其收入的比重、房地產業對其他行業擠出效應等指標。
另外,房地產在長期的經濟發展中是不可持續的,所以從來都不應該、也不能是一個國家的支柱產業。發達國家的支柱產業可以是汽車制造業、IT產業、文化產業等等,但絕沒有一個國家能夠靠房地產的非常規發展保持長期繁榮。一旦房地產業佔國民經濟的比重超過紅線,政府就應該采取嚴厲的調控措施。
各國政府采取的房地產市場模式各不相同,市場主導模式(如美國)和政府主導模式(如新加坡)是兩種極端模式,其他各國大體是各種形態的中間模式。對於中國這樣各地區發展不均衡的大國來說,以市場為主導,輔以政府直接參與的模式應該是將來房地產市場的定位。
『以市場為主導』中,政府的政策至關重要。這裡,我們看看美國的房地產市場政策:
美國目前的房地產市場格局是從上世紀三十年代羅斯福新政開始的,應該說,前六十年是良性的,最近十年在次貸上出了大問題。
美國房地產政策非常關注廉價性,比如,最常用的標准是收入的30%,即把月收入的30%以上用於住房花費上的家庭被認為承受過度住房壓力。由於次貸危機『名揚天下』的『兩房』作為政府支持(同時受法規制約)的企業,也有其『廉價住宅目標』,例如2006年的具體目標中這麼兩條:
1、中低收入目標:政府支持企業收購的所有住房貸款中至少有53%的承借人家庭收入不高於其所在地區的平均收入;
2、特別廉價性目標:政府支持企業收購的所有住房貸款中至少有23%為極低收入家庭(戶收入低於其地區平均收入的60%)或低收入家庭(戶收入低於其地區平均收入的80%)所有。
當然,次貸危機的根源與這些目標也有關系。但是,一系列這樣的政策使美國的自有房率從1940年的44%提高到1960年的62%、2004年的69%。有報道說,中國的自有房率達到80%,不知道是怎麼統計的,估計其中有相當比例是農民的自建房吧(其中不少是危房)。
更有借鑒意義的是美國對住宅質量問題的定義,衛生設施、供熱、走廊、維護、電力五個分類中,任何一類出現問題均視為有嚴重或中度質量問題。2003年,美國存在嚴重質量問題的住房佔總量的1.9%,存在中度質量問題的佔4.1%。這裡僅列舉『維護』這個類別的明細:(1)外部滲水,例如從屋頂、地基、窗戶或門;(2)內部結構漏水,例如管道或衛生設施;(3)地板上起洞;(4)牆壁或天花板有洞或裂縫;(5)超過8×11英寸(相當於0.2×0.8米)面積的涂料脫落;(6)在過去的90天裡有老鼠出沒的現象。上述維修問題中出現3個或4個屬於有中度質量問題,出現5個以上屬於嚴重質量問題。僅按照這個標准,估計中國的現有住宅幾乎100%存在中度質量問題,90%以上存在嚴重質量問題。希望更名後的住房和城鄉建設部不會像以前的建設部一樣,只會為利益集團搖旗吶喊,而應該為房地產市場的有序健康發展盡職盡責,關注類似住房質量這樣的『小』問題。
『輔以政府直接參與』指的是政府通過保障性住房建設為中低收入家庭提供住房補貼。當然,提供住房補貼的手段有很多種,現階段中央政府采取的方式是大力興建保障性住房(廉租房、經濟適用房、限價房),參照的是新加坡模式。新加坡政府於1964年宣布實施『居者有其屋』計劃,在1968年,政府允許居民利用他們的公積金存款購買組屋,也就是居民首付20%的購房款,就可以輕輕松松地拿到一套屬於自已的住房。剩下的80%也不會增加居民的日常開支壓力,而是由公積金償付,比例一般不超過收入的20%。從1960年至2004年,政府一共提供組屋96.6萬套;全國340萬總人口中,有84%的人口居住在政府提供的組屋中。其中,完全擁有組屋產權的屋主佔到82%。
但是,新加坡只有彈丸之地,經濟發展不存在區域差異,中國不可能、也沒必要舉國采取這樣的模式。中央政府目前的保障性住房政策只是權宜之計,是對『黃金十年』扭曲的房地產市場的矯枉過正,是在『補課』,不是要把市場主導模式轉為政府主導模式。一旦政府引導的市場主導機制發揮作用,保障性住房建設一定會變為配角。
『秋天』的風景和『冬天』的生活『秋天』和『冬天』是相對與『夏天』而言的,其實,房地產市場本來的定位就應該是『冬天』。『冬天』裡,房地產的行業利潤率將與社會平均利潤率大體相當,住房價格將為廣大國民的購買力相對應。總體上,一線城市的住宅在目前的價格基礎上應該降低50%,但短期的大幅下降會帶來一系列的社會經濟問題,所以,最佳的方案是:住宅價格在5—7年內保持在20%的上下波動幅度內,GDP繼續保持8—10%的年增長率,那麼5—7年後,一線城市的住宅價格就相當於降低50%了。
對地產商們來說,『秋天』沒有5—7年那麼長,只有2—3年的時間。這段時間裡要做的功課是轉變贏利模式。一般而言,房地產開發的價值鏈包括七個環節:拿地、融資、策劃、規劃設計、施工、銷售、物業管理。『黃金十年』裡,拿地、融資、策劃、銷售是支橕『暴利』的法寶,也是競爭的重點,其他環節是跑龍套的配角。特別是『拿地』、『融資』環節是各利益集團間討價還價、瓜分利益的階段。『冬天』裡,企業為虛高的價格尋找各種各樣的『賣點』的技巧不靈了,贏利模式和競爭重點轉為為客戶提供配套、建築技術、物業服務等方面,規劃設計、施工、物業管理成為重要環節。但是,現在大部分房地產公司『吹牛』吹慣了,不能意識到也沒有能力適應這種轉變,無法重塑企業核心競爭力。所以,未來的兩三年中,大批房地產公司將難逃倒閉、被兼並的下場,適時轉型者將獲得更大的發展機遇。
當然,高檔商品房作為主流市場外的重要分支,也將擺脫魚目混珠的局面,佔有重要的市場地位,獲得真正意義上的長足發展。本文不做重點分析。
奉勸所有的地產商們,拋棄幻想、認清現實、面向未來、轉變經營模式,為社會、為民眾、為自己做有意義的事。
作者簡歷:1991年畢業於同濟大學,建築學學士,工商管理碩士。曾任上海天健房地產公司副總經理、中建國際(深圳)設計顧問有限公司上海公司總經理、總部運營副總經理、北京環洋世紀建築顧問公司總經理,現任ADU企業管理諮詢公司首席顧問,ATM諮詢公司專家顧問。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||