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中央政府為啟動內需在1998年設計的房地產市場杠杆被異化後,地方政府、代表開發商的利益集團、國內外游資形成的『聯合體』成為杠杆的重要作用力,房地產的過度繁榮是促成宏觀經濟結構失衡和國民心態浮躁的主要原因。
——摘自『從杠杆經濟學看次貸危機和房地產市場』 從『夏天』到『冬天』2005年開始,一系列針對房地產市場的調控政策陸續出臺。但是,商品房價格依然持續走高,一線城市的商品房價格也正是在2005年—2008年年初這段時間上漲了2—3倍。房地產公司瘋狂擴張,以龍頭老大萬科為例,在房地產的『黃金十年』中,主營業務收入在1998年到2004年的6年中,從22.69億元增長到76.67億元,增長了2.38倍,利潤從2.51億元增長到8.78億元,增長了2.5倍;而從2004年到2007年,短短3年時間,其主營業務收入從76.67億元增長到355.3億元,增長了3.63倍,利潤從8.78億元增長到48.4億元,增長了4.51倍。
看來,中央政府的調控政策難以抑制房地產市場泡沫,在這個經濟杠杆作用力中,地方政府、地產商利益集團、國內外游資的力量要比中央政府強大得多,甚至理應代表中央政府對房地產市場實施管理的建設部在『黃金十年』中充當的角色更像是『聯合體』的吹鼓手。甚至在2008年3月,仍然有建設部的高層人士高調宣揚房地產業對GDP的高貢獻率,對房地產業的超常規發展非但沒有足夠的警惕性,反而沾沾自喜。看看『黃金十年』的起點文件(1998年國務院23號文)中的表述:『深化城鎮住房制度改革的目標是:停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系』,再對照住宅市場的現狀,回想建設部這十年所言、所為,就知道他們究竟在為誰辦事。當然,市場繁榮也少不了他們的一些蠅頭小利。
2008年,市場的『夏天』突然結束了,直接進入『冬天』。一時間,幾乎所有房地產市場指標全線下降,不少中小型房地產公司倒閉,大型公司現金流難以為繼,奄奄一息。其實,這一切不是中央政府的調控政策奏效了,而是因為次貸危機引發的全球性金融危機所致。本來是『聯合體』中的三家聯手對抗中央政府,現在突然一家垮臺了,於是乎,市場調控政策終於『發揮』威力了。
『秋天』的機會『聯合體』中剩下的兩家面對當下的局面苦苦尋找出路,開發商的困難不用說,地方政府也是得靠房地產市場吃飯。終於機會來了,不過不是回到『夏天』,而是『秋天』。
次貸所造成的金融危機使房地產市場進入『冬天』,但金融危機的蔓延、深化影響到全球經濟出現危機,進而對中國宏觀經濟形勢產生了重大影響。2008年10月20日,國家統計局發布的前三季度經濟數據顯示,前三季度進出口對經濟增長的貢獻率為12.5%,比去年同期下降8.9個百分點,拉動經濟增長1.2個百分點,同比下降1.2個百分點。多年來,GDP增長主要靠的是進出口和投資拉動,現在進出口不行了,還得像1998年一樣要擴大內需。那麼,從哪裡下手呢?
國家統計局新聞發言人李曉超在回答記者提問時說:『關於消費,投資的著力點更多,存在著巨大的市場潛力,城鄉居民對改善住房的願望十分強烈,對汽車等主要耐用消費品的需求還比較強勁,對滿足各層次的服務需要也比較旺盛。』
這樣,中央政府、地方政府、房地產商在三年的同床異夢後,終於又似乎達成一致目標了。前段時間,房地產熱點城市的地方政府已經出臺了一批激活市場的地方政策,現在到中央政府一錘定音的時候了。10月17日召開的國務院辦公會提出了『降低住房交易稅費,支持居民購房』的意見,各類媒體和專家如沐春風,紛紛掐頭去尾,對這一點大肆宣揚,股市中的房地產板塊也迅速做出反映,仿佛短暫的『冬天』就這樣過去了。
且慢,國務院會議的精神全面表述是這樣的:『加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房』。統計局新聞發言人在描述房地產政策和財政收入的關系時說:『關於對於房地產采取的措施,也不僅僅是為了財政收入,而是為了房地產業的健康發展,也是為了整個國民經濟平穩較快發展的需要。』
如此看來,中央政府清醒地認識到房地產在宏觀經濟中的作用和地位,決不會重蹈覆轍。在現階段,房地產市場保持『秋天』的溫度是最適宜的,地方政府和房產商們該回回味了,好好珍惜這個難得的『秋天』為『冬天』准備准備。
成也蕭何,敗也蕭何。金融危機導致『冬天』的提前來臨,其蔓延和深化又使房地產市場回到『秋天』。
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