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隨著天津城市地位的提昇,甲級寫字樓的需求逐漸增加,今年開始,天津甲級寫字樓市場將進入快速發展階段。相比上海和北京,天津的甲級寫字樓供需總量均有較大的差距,這主要是由於區域經濟發展的差距所造成。然而,天津的經濟發展速度遠遠高於北京和上海,因此,未來天津的經濟發展將帶動甲級寫字樓市場的發展。
新增供應約5萬平方米今年天津甲級寫字樓新增供應量較少,新增供應面積約5萬平方米,分布在南京路沿線。由於新增供應較少,而高端甲級寫字樓的需求量較大,天津甲級寫字樓的整體空置率不但沒有因新增供應的出現而昇高,而且還有較大幅度的下降。
吸納量同比增幅20%從需求情況看來,天津甲級寫字樓的總吸納量約為8萬平方米,相比去年的吸納量增幅約為20%。從租用甲級寫字樓的客戶類型看來,金融類、物流類和制造類企業的比例較高,這也和天津的城市定位相一致。從投資背景看來,外資企業與內資企業的比例接近。
高端需求呼喚甲級寫字樓今年由於新增供應為高端甲級寫字樓且成交量較高,天津市甲級寫字樓的平均租金水平有了一定程度的上漲,達到約120元/平方米/月。此前2002年的平均租金水平較高主要是由於總供應量較低,而國際大廈的租金水平較高,提高了總體租金水平。
高端甲級寫字樓的租金水平較高且出租率也高於普通甲級寫字樓,說明高端需求正逐漸成為階段性的需求主流。反過來說,天津部分甲級寫字樓由於建成時間較長,在硬件設施方面已經不能滿足高端需求,市場對未來的供應提出了更高的要求。
甲級寫字樓銷售勢頭看好今年天津甲級寫字樓平均售價約為(只包括純銷售項目和可租可售項目,不含純出租項目)11000元/平方米,部分項目的售價低於同區域內的住宅項目,主要是由於該區域內住宅供應量較小,屬供不應求的產品。
從幾個純銷售的寫字樓項目的銷售情況看來,今年銷售型甲級寫字樓的市場形勢較好,主要原因在於:首先,投資型購房者對天津寫字樓市場的投資回報(包括租金回報和昇值回報兩個方面)比較看好;其次,一些資金實力較強的企業為了規避租金上漲的風險和多次搬遷辦公地址可能導致的形象受損,購買了大面積的優質寫字樓;再次,一些中小型企業購買寫字樓一方面是為了進行房產投資,同時也能作為自用辦公樓;最後,人民幣快速昇值,對於一些外資企業來說可以獲得匯兌收益。從天津土地出讓情況看來,未來5年內天津甲級寫字樓的供應量超過100萬平方米,主要分布在海河沿線、南京路沿線和小白樓區域。據此預計,未來5年每年的供應量均接近20萬平方米。未來供應項目中,南站CBD區域將是供應較為集中的區域,嘉裡中心、九龍建業南站項目的甲級寫字樓供應量均在10?20萬平方米,解放北路規劃的金融城也將有100萬平方米以上的甲級寫字樓供應。
未來甲級寫字樓供應量將大幅增加從甲級寫字樓市場整體看來,由於2008-2012間天津甲級寫字樓市場的供應量將大幅增加,但是需求增長的速度相對較慢,樂觀估計,未來5年的年平均吸納量約為10-12萬平方米,因此,預計未來2?4年甲級寫字樓市場的空置率將會有所上昇,而租金水平也會因為供應量的增加而維持目前水平或小幅波動。
從高端甲級寫字樓市場的情況看來,由於天津真正符合國際甲級標准的寫字樓實際供應量較少,而隨著天津和濱海新區的快速發展,更多對辦公環境要求較高的企業將進入天津,形成大量的高端需求,但同時將對天津高端甲級寫字樓的建設提出更高的要求。(文/楊鈺)
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