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曾經貴為樓市寵兒的次新房,因其看得見的現房、成熟的社區、完善的配套等優勢,一度被購房者追捧,但現在次新房的風光已經消失不見,掛著招租、出售信息的次新房常常無人問津,其命運甚至比不上房齡更老、已被人居住過的二手房。次新房的風光為何一去不復返,原因何在?
劣勢1 價格不佔優勢今年隨著樓市宏觀調控政策、封頂貸金融政策的出臺,購房者理性購房、觀望情緒的加重,現房、准現房首次大批量出現在房產市場上。早早體驗預售房不確定因素的購房者,在面對現房、准現房時,卻表現出超乎尋常的冷靜與理性。以光華大道、南延線為例,已經完全呈現的樓盤比比皆是,低價促銷的宣傳也是每日刷新,但銷售業績卻並不理想。
『以現在的價格來看,現房、准現房的價格比起周圍的次新房,更有競爭力。』中介公司好易家負責人介紹說,目前有的樓盤推出的產品,價格比一、二期要優惠得多,以當年價格購得的次新房在目前市場情況下,價格方面已完全沒有競爭優勢。新推的現房、准現房在產品品質、小區環境等各方面,都不比次新房差,而且一些當年開發商捂盤留下的現房,在朝向、戶型、樓層方面都是非常好的,加上現房的配套、小區環境已經完全呈現,本來應該具備更高的價值,但受市場大環境的影響,開發商以降價套現,現房的銷售價格不漲反跌,有的甚至比當年的開盤價還要低;而次新房,特別是同一區域內、一、兩年前購買的次新房,由於當年買入的價格比較高,再加上後期的維護成本,價格居高不下,這是造成目前次新房失寵的決定因素。
劣勢2 選擇面更狹窄『為方便孩子上學,本來打算在學校周圍買一套二手房,都看過幾次了,但因為房子的朝向不好,一直沒有確定,但最近到學校周圍看房的時候,發現好幾個樓盤都在做現房促銷,價格合適,可選的房子也多,就定了一套新房,買得也放心,還省了一些手續費。』魏女士近日在九眼橋附近為在川大上學的兒子買了一套小戶型,暑假期間反復研究的購買次新房策略一直沒有實施,最終還是選擇了年底就交房的新房。
像魏女士這樣開始青睞次新房,最終又下單准現房的客戶不在少數。次新房買賣方均系個人,各自的誠信狀況較難掌握,只能通過房產中介獲得保障,但由於中介費用較多,加上5%的稅費,本來價格就不佔優勢的次新房,要付出的買房成本更高。而且次新房大多散落在各個樓盤,與新房相比可選擇面狹窄,新房可在多幢樓或者一幢裡的不同層次不同位置挑選,而次新房賣家拋出的房產只有一套,通過中介推薦也最多只有幾套的選擇,購房者幾乎沒有選擇餘地。『現在很多電梯公寓是樓層越高越便宜,但次新房卻依然保持了以前樓層越高越貴的特點,比如買新房,5樓到10樓都是一個價,但次新房,6樓的價格都要比5樓貴,顯然就不劃算。』
劣勢3 交易成本更高和新房相比,次新房的交易成本更高。買房,契稅與進戶各項雜費可至交房時付;以按揭貸款購房的,還需付給銀行貸款保險費等費用,無論新房還是次新房,這些費用都是必須交納的。相比新房,通過中介購買次新房的購房者要增加支付中介傭金,一般行業標准是成交價的3%到5%,作為二手樓市的潛規則這項費用基本都由買方承擔,以50萬元一套房產計算,購房者至少要增加1.5萬元的費用。再加上二手房交易涉及到的一些稅費,如果是房齡不到5年的次新房,交易過程還要承擔5%的交易稅,這就會再增加2.5萬元的費用。
不過次新房也有自己獨到的競爭力,一些土地資源比較珍稀的區域,由於受土地限制,已沒有新房建築,次新房的地段優勢便顯得珍貴。而且目前的次新房受大勢影響,在增幅方面比起房產較熱的時期,已有部分回落,對需要立即入住的購房者,次新房確實是不二之選。
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