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近日,經濟學家梁小民在浙江大學EMBA寧波論壇上指出,目前中國房地產市場是和中國的宏觀經濟相關的,房地產非但不會像股市跌得這麼慘,而且中國房市還有50年好日子可過。
房市前途還是廣闊的梁小民表示:據7月份統計,全國30個大中城市房市整體價格上昇7%。
有人認為,現在房市出現了拐點,但這個結論是對於個別城市而言——比如萬科所在的深圳,確實比較厲害。但是其他地方並不是這樣,也就是說,中國經濟現在盡管短期有困難,但是長期應該說仍然是樂觀的。
梁教授說,他前陣子去合肥,那邊房子均價是每平方米4000元。合肥市政府的規劃中,有一個非常龐大的計劃,准備把合肥和蕪湖兩個城市連接到一塊兒,組成一個城市。相對現在合肥的房價,可以說未來蕪湖的房價增長餘地還非常大。
梁教授表示,現在外國看好的中國地產不是一線城市,而是二線城市。
梁教授有個同學在河南一家房產公司工作,這家公司去年在美國上市,這是中國第一家在美國上市的房地產公司。過去,這家公司在房地產行業默默無聞,但上市以後就引起了國內房地產行業廣泛的關注。它為什麼能夠上市?原來美國的一家風投企業來中國尋找有前途的房地產公司,想將其包裝後在美國上市。風投企業來中國考察以後,相中了這家河南公司,因為這家公司有兩條經驗:一是專門開發二三線城市,就是不太發達的省會城市和省裡面的地級城市,從來不開發一線城市;二是他們不『捂地』,而是快拿地、快建房子、快銷售,所以現金流量情況非常好。美國人認為,這樣的模式在中國是有前途的,所以他們願意給投資。
梁教授說,自己經常講,中國的房市還有50年好日子可過,這是為什麼呢?因為供求關系,中國土地資源有限,而人口有13億之多,對房子的需求仍會無限增加。所以中國的房地產市場不會跌得很慘,尤其是現在正在發展中的城市,房市前途還是非常廣闊的。
股市過熱就是經濟過熱的典型前兩年中國股市過熱,實際上就是經濟過熱的典型表現。宏觀經濟和股市之間有這樣兩種特點:宏觀經濟先熱起來,而後纔有股市的上昇——股市上昇是落後於宏觀經濟的。因此,我們中國是在若乾年的高增長之後,從2005年底開始,股市纔過熱的。我們知道2003?2005年中國經濟發展非常快,但是股市沒有馬上上昇,直到2005年底。
但是,宏觀經濟變冷,要在股市的後頭。就是宏觀經濟不好的時候,先有股市不好。這是第一個特點。
第二個特點,股市的變動要遠遠大於宏觀經濟的變動。宏觀經濟熱,還沒有熱到嚴重的程度,但股市就熱到非常嚴重的程度。另一方面,宏觀經濟冷,也不至於一塌糊涂,但是股市會一塌糊涂。因為這裡面有投機的因素。當經濟熱的時候,股市上昇的時候,人們會失去理智,阿貓阿狗都炒股,都賺錢。這個時候,股市其實已經賺不了錢了——誰都知道能賺錢,你就不能賺錢了。但是如果宏觀經濟出現一些困難,使得人們的預期大大下跌,因此股市的下跌幅度要遠遠超過經濟形勢。
宏觀經濟困難會到什麼時候?我估計最少得明年。溫家寶總理說,今年將是中國經濟最困難的一年。所以我們要有過緊日子的准備。
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