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當你看到目前在售的那些樓王時,你也應該換換腦筋,拋棄昔日樓王的影子。
關於樓王的標准何凌飛認為,首先必須是豪宅,單價在30000元/平方米以上;其次公寓的單套面積通常不小於400平方米,別墅單套面積在700平方米以上;且『樓王』在裝修方面也要達到頂級水平。
但在2008年的銷售市場上,這個標准顯然有些過時。不過,也許他並沒有把豪宅王冠上的明珠或者鑽石們統計在內。
中國房地產市場的發展和新富階層的壯大,必然呼喚相匹配的居住環境和居住文化的出現。因此,樓王也在進行昇級換代。
看看北京玫瑰園的那套巨無霸樓王吧,6300平方米——堪稱為『史上面積最大的獨棟樓王』。據了解,開發商還要把它進行精裝修再出售。依目前北京玫瑰園四期別墅每平方米3萬元的售價來推算,這套樓王的售價至少在2億元左右。
將時間回溯到2005年之前,一套面積在400平方米的別墅就算大別墅了。但之後,1000平方米左右的大別墅並不稀奇。在北京,僅純大別墅的項目就何謂樓王?
『樓王』概念源自上世紀90年代的香港,當時,所謂『樓王』是指公寓塔樓頂層最大面積也是標價最貴的那一兩種戶型。
之後,隨著房地產市場的發展,樓王的概念有了新的解釋,它被看作是社區裡所有樓座之樓王,而非單體樓座之屋王或戶王,而這一概念也被引入了上海、深圳、廣州等東部沿海城市。
『樓王』的界定是難以規范化的,一般來說,佔據樓盤相對稀缺資源,且面對的購房者群體收入較高的產品,應該被看作這個樓盤的『樓王』。
『樓王』概念的誕生實際上是『資源傾斜』的一種典型表現:『樓王』在社區中佔據著最好的景觀地段、最好的配套設施、最好的戶型比配等,因此在產品設計上,開發商都會更加注重創新和設計。
進入21世紀,特別是最近幾年。中國新富階層的崛起和樓市的發展催生出超豪華的頂級樓王,每套單價過億的公寓也不稀奇。至少包括財富公館、麗宮、頤和原著和清錦源。
提到頤和原著,這個由龍湖地產開發、位於頤和園旁邊的別墅項目,佔盡中國古代皇家地脈的風水。從各家地產網站公布的消息看,頤和原著每平方米的售價在4.5萬元左右——其售價之高實屬罕見。而那兩套建築面積達2500平方米的樓王的售價又會是多少呢?
『樓王』的昇級,還體現在極盡奢華的裝修上。以世茂濱江花園樓王為例,該套樓王裝修標准每平方米超過萬元,包括富麗堂皇的大堂、大理石和馬賽克結合的玄關、天然貝殼的背景牆、燙金瓷磚的衛生間,以及據說要六七萬元的24K鍍金與施華洛世奇水晶結合的龍頭等。
離奢侈品有多遠?『中國豪宅遠不夠奢侈』,劉力(劉力博客|劉力新聞)在9月10日的博客中寫道。這個五合國際(5+1 WERKHART)總顧問語出驚人,認為中國新一代的豪宅作品恐怕在基本品質方面僅能算作及格。
他在博客裡還寫道,中國的地產環境缺乏國外城堡、莊園、貴族傳統、人文名勝等支橕,難以出現能與法國南海岸、夏威夷、弗羅裡達、貝法利山等那樣的貴族、富豪、名流雲集的具有深厚的區域歷史和文化價值的富人聚居區。
盡管目前國內的豪宅整體上難以被視為奢侈品,但如果從絕對的稀缺資源來看,豪宅中的樓王有奢侈品的潛質。
『一種超出人們生存與發展需要范圍的,具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品』,又稱為『非生活必需品』——這是國際上給奢侈品的概念。『豪宅』與『奢侈品』,好一個跨界組合!她們最大的共性在於稀缺性。
在美國次貸危機和中國信貸緊縮的環境下,樓市觀望情緒彌漫,但唯有豪宅漲勢依舊。美國《福布斯》給出的理由是,『高端物業被歸入奢侈品中,自成一個市場』。
能否自成一個市場,至少從目前開發商們給樓王的報價來看,和低迷的樓市截然相反。在《新地標》統計的京滬32個樓王中,每套房的價格都在3000萬元以上,其每平方米的價格也遠遠高於市場水平。
盡管如此,樓王仍受財富階層的追捧。『對於上海豪宅來說,有一個現象值得關注,就是越大越貴的越好賣。』瑞安房地產執行董事許誠新表示。今年6月,位於新天地板塊的翠湖天地推出三期嘉苑,報價67000~13000元/平方米,其中兩套頂樓復式樓王,面積在430平方米,開盤不到半個月,其中一套樓王即成功售出。
《新地標》在調查中還發現,樓王作為項目的收官之作,主要是通過圈層營銷來實現,開發商老板自用和他的朋友購買的比例較大。上海世聯地產銷售總監田愛軍指出,『樓王已然成為奢侈品和收藏品』。
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