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南京市河西奧體中心附近,高檔物業樓林立,而位於黃山路旁側的光明城市樓盤,則更因系國內地產大鱷萬科集團傾力打造而成為諸多高端業主青睞之地。然而2007年5月,南京市物價局『一房一價』政策出臺,要求各樓盤商品房必須明碼標價,政府核定完基准價格後,頂多允許開發商上浮5%。由於萬科光明城市三期前8棟已售物業樓的均價遠遠超出政府核定的基准價,最後2棟被稱之為『樓王』的景觀房,則面臨無法銷售的困境。而萬科若以前8棟均價出售,『光明城市』將超出物價局限定樓盤銷售總價約8760萬元,房款總價的超出部分須向廣大業主退賠。
昨日,南京萬科置業有限公司總經理辦公室一負責人在接受記者采訪時表示,目前他們並沒有接到任何物價部門下達的書面處罰文件。
有關專家認為,南京『一房一價』出臺時飽受爭議,但相比去年至今年一些地方房價大漲又大跌,南京樓市平穩,『一房一價』政策貢獻良多,但實施細則可根據實際發展修改調整,以使其更具科學性和可操作性。
事件回放 『一房一價』限制『樓王』銷售據部分業主介紹,萬科光明城市三期共10棟商品樓,編號為9-18,2007年3月,南京萬科開始銷售編號為10號的商品樓,面積13006平方米,均價7405元/平方米。由於當時正處南京房價『高歌猛進』階段,售出的5棟商品樓均價從7405元/平方米迅速飆昇至10900元/平方米,實際銷售均價達到8240元/平方米。
2007年5月20日,南京市開始執行嚴格的『一房一價』政策(寧價[2007]164號),要求市內各樓盤必須嚴格執行物價部門價格核定制度,在樓盤銷售前,對各套商品房明碼標價,一房一價,在物價部門核定基准價後,開發商不得擅自更改,頂多可上下浮動5%。
這意味著,根據物價部門核定好的商品房基准價格,同一樓盤所有待售商品房,其銷售總價是可以限定的,如果開發商將部分商品房售價抬高,那麼其他商品房的售價必須相應降低,以保證樓盤整體均價處於核定基准價范圍以內,根據物價局的這一規定,光明城市三期10棟樓整體均價為7360元/平方米,允許上浮5%,則最高不得突破7728元,而前5棟已售物業樓8240元/平方米的實際均價,已超出基准價12%。
2007年6月,南京萬科開盤銷售編號為15的物業樓,15號物業樓與前面已售10號物業樓同區位,時隔3個月,銷售均價上漲到8233元/平方米,漲幅達11.2%,此時還剩4棟物業樓未售,如果全部10棟物業樓按核定均價上浮5%測算,最後4棟的允許銷售價格是6400元/平方米,而根據7360元的8%利潤率測算,萬科的平均成本是6815元/平方米,且不考慮最後4棟中,還有2棟位置環境絕佳的『樓王』景觀房,如果繼續銷售,將可能出現低於成本傾銷的違法事件,所以至此,最後4棟物業樓萬科已經無法按正常價格銷售。
2007年8月20日,南京萬科以蘇價服[2005]105號文(附件4)第二條中規定,『對取得土地使用權在三年以上的土地可以經價格主管部門確認後的市場評估價格計入房價』為由,向南京市物價局申請調整最後4棟(12、13、17、18棟)的基准價,但南京市至今也未對萬科的提價申請予以批准,經過諮詢江蘇省物價局,萬科根本不滿足土地閑置三年的條件。
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