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還有,今年十一黃金周,住房銷售的失敗,還在於房地產開發商仍然以往年的套數來推銷住房。比如,不少房地產開發商告訴我,只要購買住房者的信心有了,再加上他們一定程度的促銷活動,那麼住房銷售的繁榮又會出現。但是,我就告訴他們,今年的房地產市場購買對象不同的,因此用以往的促銷方式來做是不成功的。因為,在投資者為主導的房地產市場,房地產的價格是由投資者或炒作者對市場風險評估及預期來決定。如果炒作者認為市場風險低,投資的預期收益高,那麼就會湧入市場。在這種情況下,市場信心當然是十分重要。但是,如果以住房消費者為主導的市場,住房的價格是由消費者的支付能力來決定。如果把房地產市場的價格定得過高,讓絕大多數人沒有支付能力的人進入這個市場是不可能的。在這種情況下,開發商的促銷政策最好,所謂打折最高,需要購買住房的居民同樣是無能力進入這個市場。因此,在目前的房地產市場,希望通過提振信心來誘使住房消費者進入房地產市場是不可能的。要讓住房消費者進入房地產市場唯一的方式就是讓房地產市場價格回歸到他們有支付能力的水平上。
同樣,不少地方政府,希望以什麼購房優惠的政策誘使居民進入房地產市場,當然,如果房價頂得天花板上,是有一些人進入市場,但是對絕大多數居民來說,由於過高的房價超過他們的支付能力,政策對他們最優惠,其意義不大。可以說,不少地方政府同樣沒有明白其中之道理。
還有,隨著美國次貸危機所暴露出來的房地產泡沫所帶來的風險越來越大,盡管中央政府也可能推出短期繁榮政策,但是中央政府更不願意看到美國的金融海嘯在中國重演,因此,中國的房地產市場要想重新走上炒作或投機之路是不可能,對房地產炒作遏制的政策也不會改變。因此,無論是房地產開發商,還是地方政府及炒房者,想重溫『金九銀十』舊夢是不可能了。『金九銀十』早就成了歷史!在這種情況下,房地產開發商就得重新審視其營銷策略了。前幾天,有一個房地產開發商對我說,他們沒有面臨多少銷售問題,只不過改變一下其企業利潤預期就夠了。我想,他說是對的。
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