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今年的十一黃金周基本上結束了。在往年,十一黃金周都會成為房地產繁榮的標志,也會成為全國房地產的嘉年華會。當然,『金九銀十』更是房地產開發商收獲的季節。但是,今年的『金九』沒有出現,『銀十』更是不可能到來。這幾天,來自一線城市報道表明,十一黃金周不僅沒有帶來居民進入房地產市場的熱情,也沒有重現以往房地產市場『銀十』的光輝。反之,今年所謂的房地產嘉年華會即各地房交會,房地產銷售比平時更是黯然失色。比如,深圳5天的房地產秋交會,盡管房價逐漸走低,但日均銷售量不足2005年之前的正常成交零頭,更不能與2006年相比。也就是說,國內房地產『金九銀十』早就成了歷史。房地產企業要想重溫舊夢可能。何也?
就如早些時候我所指出的那樣,房地產政策變了、市場環境變化了、國內外金融市場變化了、居民住房理念變了、購買住房的對象了,但是房地產開發商的經營手法與銷售模式沒有變,房地產市場的價格沒有調整,那麼市場供求關系如何能夠找到相應的結合點。
可能有人會說,這次各地的房交會,房地產開發商不是在打折銷售嗎?有些地方的房價不是下調不少嗎,為什麼住房的銷售仍然沒有上去?其實,這看是與什麼價格在比,與什麼樣的購房對象的價格預期相比。如果說深圳的房價今年與去年同期相比,下降近24%。當然,這種價格下降是不可否認,下降的幅度大也是不可否認。但是,這是與2007年以投資者為主導的市場相比,當時市場的購買者多以是投資或投機炒房者。今年的房價與他們相比是下降了24%,如果不是市場條件環境的變化,炒房者在房價下降24%時,當然是有利可圖的事情,他們可能進入這個市場。但是,目前市場環境變化了,加上政府對炒房者嚴格遏制,因此,房價即使下降24%,他們也是不願意進入房地產,因為他們進入這個市場投資風險過高。所以,房價的下跌24%僅是對炒房者的意義。
而對於住房自住者來說,情況則不是一樣。因為,在2007年房價炒到天花板上的時候,他們根本就沒有能力進入房地產市場,炒到天花板上的房價本來對他們就沒有多少意義。因為,這種在天花板上的房價早就在他們所願意出價的范圍之外了。既然炒在天花板上的房價對住房的自住者沒有多少意義,也不是他們出價的范圍內,那麼房價由2007年的價格到今年下降24%,也不是自住者房價的出價的比較值,因此,當前的房價比去年下降多少同樣對他們沒有多少意義。對他們有意義的就得讓房價下降到他們出價期望值范圍之內,而這種自住者的出價期望值就是住房自住者不同的購買住房支付能力。
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