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那天我問,你們怎麼沒有想明白這個問題,我們中國到底有房子的人多還是要買房子的人多,肯定是當前要買房子的人比已經有房子的人要少得多,你到底要顧哪頭。房產縮水就等於居民的財富縮水,房產是可以抵押、交易的資產,即便自住,它的價值也是客觀存在的。有的說房子不是賣,是自住,自住也有價,如果你有病,或者孩子出國留學,房子可以抵押到銀行。最近發生的由於房產商降價,引起的退房風波就充分說明了這點,資產縮水他不乾,這說明大家對資產的保護意識大大提高,更不要說我們憲法還保護居民財產性收入,寫入憲法,這就是財產性收入。
第三,房價中有投資價值、使用價值,更有金融價值,都說銀根、地根是房地產根本,銀根是什麼?指的是房地產金融屬性,在發達國家,房地產從根本上列入了第三產業的金融類,就沒有列到第二產業支柱產業裡面去,所以金融屬性很強。凡是金融產品它的價值在資本市場上都會被高估或者低估,這是不客氣的,沒有那麼准的。在資本市場,所有正面、負面信息都沒有理由的放大。搞過股票的人都知道,這就是金融市場的本性。全國房地產市場都跟金融緊密相關,房價受金融左右的佐證很多。比如去年,去年我們的土地和資本市場的資產短路造成低價飆昇,脫離了本來的使用價值,甚至投資價值,變成投資價值。地王爭霸。這次美國次貸危機變成金融危機,從房地產進入次貸,然後次貸進入到金融危機。房地產是和金融密切相關的,在金融市場波動的時候,房地產在這裡面興風作浪,可以像次貸危機一樣非常大的放大,也可以像兩房倒閉,全球跟著倒霉,都被不恰當的放大了,哪像我們現在想得那麼簡單,一個房價收入比就可以解釋全球的經濟危機嗎?能解釋美國的次貸嗎?解釋不了,因為在金融系統中被系統放大了,或者縮小了。
當前房價更多是受到預期的影響,不能單純用供需關系、房價收入比來解釋清楚了,難道去年房價收入比和今年發生本質變化嗎?有什麼太大變化嗎?答案沒有,為什麼去年房價越漲越賣,今年房價收入比沒有太大變化,大家不買了,都存銀行了,造成交易量大幅度下降,房價收入比沒有發生本質性的變化,但是市場預期卻是冰火兩重天。土地是有長期價格的資源,正如石油價格是受期價影響一樣,土地也有期價,只不過我們中國沒有土地期貨市場。去年預期土地大漲,開發商屯地為主,今年改為現金為往,怎麼改變這個情況?畢竟涉及到我們土地供應制度的改變,不改變沒有辦法。據說這次三中全會裡面講到農村問題裡,可能有希望,都聽到要把建設用地,從農用地變成建設用地,甚至把農村土地節約流轉、使用等,這是體制上的變化。還要值得提出來,盡管這樣,資本價值對房價的影響是短期波動,可以放大,可以縮小,可以劇烈波動,但是從長周期來看,房價要回歸到經濟社會的基本層面來,消費、投資是主導房價的根本。現在變化不用特別著急,去年大漲也不要認為下不來。今年滯脹也不會特別長時間,就是因為資本市場,金融對這個產品,就不是長期的,當影響到實體經濟時纔會長期。所以不能讓這一輪房地產,由於各種原因作為投資緊縮,GDP下降,不能造成經濟下滑,經濟下滑那麼失業率會上昇,人均收入會下降,倒霉的是老百姓。
最後說一下未來房地產的態勢和政策建議,現在正在做這個。對未來房地產,也就是近期吧,一兩個月吧,反正三中全會大家希望有一些政策出臺,起碼在這之前,盡管房價在近期不回答幅度下跌,但是市場交易量已經腰斬,針對90、70年住宅,要出臺積極政策,你不交易是虛的價格,是沒有用的,寫的數字,你交易後纔能找到一個平衡點,這是交易過程中找到的平衡,這是最重要的,一定要交易,沒有交易就沒有市場,沒有市場價格就沒有用。交易以後自然會找到平衡點,只有大量的交易以後,而不是萬科一家降價。萬科降價,很多人也在說,因為一家降價會形成漏斗效應。起碼萬科在各個地方的樓盤,因為同質性很強,他一降,在這裡搶定價權,形成漏斗效應,那麼購買力都跑到他那去了,當然與其這樣,不如大家都交易,這樣都交易就知道性價比。都交易,房價能找到新的平衡點,這是真實的平衡點,是真實的房價。我們都知道市場會出現有價無市,絕對不會出現有市無價,所以有市很重要。
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