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全國工商聯房地產商會會長聶梅生--
『如果你對蘇錫常經濟的發展有信心,那麼你就可以對房價的回歸抱有信心。』昨天,在常州武進舉行的『生態宜居住宅高峰論壇』上,全國房地產商會會長聶梅生教授的演講受到了與會者的熱切關注。
銀根緊縮但股市是放大器昨天的論壇上,聶梅生的演講題目是『房地產調控政策反思和預期』。首先,她對去年和今年國家針對房地產的調控政策進行了回顧。『去年6月份開始,地價開始大漲,房價跟著上漲,為什麼?加大供給--放松地根、銀根,並沒有穩定房價而是房價飆昇,與調控預期相違背。到後來又采取了抑制需求的辦法。比如央行提高購買非首套住房的貸款首付款比例和貸款利率,抑制住房需求增長。』聶梅生分析說。有關方面的調控政策沒有帶來預期的效果,甚至『越調越高』,受到各方指責。在這種背景下,2008年有關方面更嚴厲的政策出臺了。因此,去年調控政策的誤區值得反思。『我認為,去年的調控政策,主要是忽略了資本市場、股市對房產市場的影響。資本市場和土地的聯動推昇房價。』
她說,銀根緊縮但股市是放大器--去年,部分房地產上市公司市盈率高達100-200倍,1-8月房地產類上市公司融資總計達1149.45億元,致使它們敢於以高於底價數倍的高價拿地,結果是不可避免地拉動房價上昇。但是地方政府的土地收益卻屬於類似『預算外』財政收入,土地管理和資本市場的管理錯位。外資是推動器--資金推動、全球化的金融系統性推動,通過多元化的渠道進入中國。『2008年,政策制定方、開發商、購房者這三方都注定為此付出代價。』
今年,國家采取的調控手段是緊縮房貸,壓縮需求,防止過熱和通脹。房地產市場也出現了一個很大的變化,那就是上半年房價同比上昇趨緩,交易量大幅下挫,市場預期低迷。
從長期角度看房價會回歸房價到底體現了什麼價值?到底屬於消費價值?投資價值?還是金融價值?聶梅生說,從一般意義上理解,房子具有居住使用功能,是民生必需品,具有消費價值,但是國際、國內都把房地產按固定資產投資計入GDP,『國家對房地產按固定資產投資計算,居民購房為什麼不能是家庭固定資產投資?國家提出保護老百姓財產性收入,房子應該是普通老百姓最大的財產性收入!』
她說,資本市場存在期價,當前的房價就是受預期價格的影響,已經不能單純用供需關系、房價收入比、成本利潤關系來解釋。土地是有長期價格的資源,正如石油價格是受期價影響一樣,土地也有期價。房價必定受期價左右。資本價值對房價的影響是短期波動,但是長周期來看,仍然要回歸到經濟和社會發展的基本面上來。
『也就是說,我們的房價受'期值'影響,房價不僅與成本等相關,還與'期價'相關,就和石油價格一樣。比如去年房產市場和今年房產市場,其供需關系是沒多大變化的。總體說來,從長期的角度看,房價是會回歸的,就像現在石油價格回歸一樣,房價也肯定是會回歸,回歸到它應有的價值。只要你對蘇錫常的經濟發展、對國家的經濟發展抱有信心,房價肯定回歸理性、回歸正常!』
『中央的政策已給了我們很好的信號。當然,也不可能出現中央大張旗鼓來幫扶房地產企業的情況,中央的政策只要保持穩定就行。這就像剎車不能踩得太急一樣,油門也不能踩得太急!』聶梅生形象地解釋。她說,未來的態勢不必悲觀,『房價不會出現大幅下跌的情況,房價的漲幅到年底可能還會降低,但是一年平均下來,可能會是'5%'這個數。』
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