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我想說一下對未來有影響的數據,七月份土地購置面積、開發面積和新開工面積,這是當期的,為什麼?如果房價是開發商房子蓋完,允許預售,價格纔體現,而土地不是,土地當月就體現,買不買地,是否開發,是否新開工,這是當期的投資,比六月份同比下降35.7、33.7%。都往下挫,銷售面積同比下降,也都下降了37.2%個百分點,現房、期房一起下降,期房降的更快,下降了42個百分點,這些數字說明什麼呢?說明當前房地產市場的供需矛盾迅速惡化。從買地的情況,剛纔顧會長已經說的,和我的預期一樣,如果七月份不買,八月份更不買,到明年投資很快下去,因為房地產投資就是從買地開始的,買地後新開發面積,這些下去,面積肯定下去。
當前90平米以下的商品住房供應面積達幅度增加,因為套型小,總價低,老百姓會買,但是也不買,這部分大量空置。統計到6月份,空置面積達到31%。90、70的房子都在遠郊區,這部分同質性競爭非常大,北京房價下降比較快的是五環以外的。比如萬科房子很多落在這個區,為什麼?90、70的房子,開發商倒騰不出太多戶型變化,就是90平米,不蓋高樓和板樓怎麼辦,本來想讓老百姓能夠買得起,但是這一塊照樣賣不出去,這也超出設定90、70年的預期。我們不能只制訂政策,要看政策的結果。
90、70的房子,有人說都快把開發商逼瘋了,怎麼回事呢?必須是90平米,否則規劃部門不批,但是90平米又賣不動,就出現了一個樓盤在成都,規劃是90平米,最後規劃220平米,賣的特別好,按套賣,一百萬一套,多值,非常漂亮。我說怎麼會是90平米,後來講怎麼怎麼,我說你偷了所有政策。說2.2層高不算面積,這說明了市場的問題。
北京下降已經超過了50%,我一直認為交易量的持續下降是比房價同比還在上昇更重要更為危險的信號。去年和今年結果是這樣,我們看一看,這裡面能給我們什麼樣的提示,我們要反思一下調控的政策,因為以後還得要在業內做這件事情,我覺得有點達到共識,就是建立健全針對中低收入的政策性住房,這點達到共識。經過這一輪的宏觀調控,兩個板塊起碼形成了,政策性住房和商品房,這兩個板塊出臺,也引導購房者,你的收入在哪一塊你就說哪一塊的房子是否貴,自己可以定位,你的收入在哪,你就衝著那說。這對於房地產市場長期穩定發展是具有關鍵作用,這是達到共識的。
但是我們每次宏觀調控,基本是衝著房價來的,而且現在各種媒體、網站還是這麼說,我提出一個觀點,我認為當前交易量下降比房價同比上漲更危險,要注意,這是六月份說的,引起一大堆反對,當然房價最主要,不衝著房價衝著什麼。我就是不這麼認為,如果我們把宏觀調控目標全部衝著房價,那我認為去年和今年都沒有達到目的,去年房價大幅度上昇,今年形成了房地產滯脹,滯脹從經濟學來說比通脹更危險。上個月國務院發展中心給我打電話,說房地產滯脹是你第一個說的,我說對啊,怎麼不滯脹,你看沒有增長,投資下來,交易量下來,就是滯脹。一旦到了滯脹就好象到了頑疾,很難治。要對政策反思,如果我們針對房價進行調控,我們要解決房價到底是什麼,房價是個價格,它體現了什麼價值,這要清楚,體現了消費價值,體現了投資價值,體現了金融價值,還是三者有之,毫無疑問消費價值最不需要疑問,可以用房價收入比、租售比來說明房價的合理性,這是傳統經濟學最基本的一條,這是從消費角度來說,你得承認它有使用功能,是消費品。因此房地產在國外也成為拉動內需刺激消費的一塊。我們從事房改,就是作為消費品啟動的房改,拉動了內需。現在我們又在說,拉動消費,刺激內需。
所有業界人員和傳媒朋友,不要再房地產板塊談,在經濟板塊談,都在呼吁拉動內需,啟動消費,消費靠什麼啟動?我們怎麼抗過了97年的東南亞經濟危機,就是依靠房改躲過了一劫。所以消費價值肯定屬於內需。第二是它的投資價值,當前國際國內都把房地產按固定資產投資計入GDP,這也是悖論,房價沒有計入CPI指數,在CPI消費指數裡沒有房價,房價加進去後,成什麼了?我國多年來房地產拉動相關投資40%以上,產業關聯度1.7到2.2,原來我是建設部產業化中心,對這方面做過研究,什麼意思?房地產投資一個億,其他產業必須配套投1.7到2.2億,這房子纔能住的進去,否則住不進去。你買毛坯房怎麼能住,必須裝修,必須要有家具家電。
最近關於這點,首席經濟學家說過是三分之二,比我說的還要高。在投資方面,就佔了20%,拉動40%,加起來60%,如果房地產20%不投了,那麼其他投什麼?沒得投。在我們這次房地產交易量急劇下降50%的情況下,房地產開發商我沒有看到有多少關門倒閉跳河死的,最開始死的多的是中介,二手房和一手房房屋中介大面積倒閉,已經超過了一半以上,第二是裝飾裝修,全國工商聯裡面有個裝飾裝修商會,跟我們是兄弟,每次開會時就說,你們怎麼房子就賣不動,你們降價賣,你們不賣我們完了,他們損失很大。我說大概多少,說一半以上。我們房地產開發商沒有倒一半以上,只是產業下滑。
我覺得國家對房地產已經按固定資產投資計算,那麼我們居民購房為什麼不算家庭固定資產投資呢?非得往消費裡算,並且一提投資性住房,馬上被受到打壓。不僅波及到下游,也波及到上游企業,鋼材、水泥、能源,寶鋼已經降價了,你不蓋房子它賣給誰啊,鋼材、水泥、氧化鋁20%的量在房地產業。這些都可以用房地產和GDP投資關系解釋。從房地產物業持有層面來分析,我想說幾句,也絕對不能簡單的認為,只要是我買了房子是自住性的物業,我買房子不是為了炒房,就不涉及資產縮水問題,我不同意這個觀點。在這裡我們必須認識到,當前城鎮居民持有房產總之達到40萬億人民幣,遠遠高於居民存款的總量。城鎮居民存款總量達到20萬。更高於股市流通市值,股市流動市值還沒有超過10萬億。我國住房自有率已經達到83%,有房的居民比當前要買房的居住多得多,而且一旦買房就加入了持有行列。
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