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控制需求,主要體現在年末,當房價控制不住的時候,央行關於購買第二套住房的收復比例和貸款利率,這方面抑制了改善性住房、投機性住房、投資性住房,一股腦壓下去了,同時降低外資對住房市場的投資需求。所以加大供給,壓縮需求,從道理上來說,不是房價應該下降嗎,供給加大,需求減少,那麼房價應該必降的,但是去必昇無疑。為什麼呢?去年出現幾個結果,開發商購置土地面積出現五年來首次大幅度增長,然後低價快速上漲,漲幅五年新高,去年底價漲幅最高,高於同期房屋銷售價,去年什麼漲的快?地價漲的快,房價沒有跑贏地價。
九月份後,受政策的影響,增幅有所回落,去年情況就不多說了,去年非常好的是保障住宅性體系不斷完善。我們反思一下去年的思路,加大供給,放松了地根銀根,壓縮了需求,緊縮了二套房的個貸,這並沒有穩定房價,與預期違背。所以去年調控政策被職責為提高房價。因為每年的調控都是防止房價大幅度上昇,沒有一年政策制訂時說我的政策是推高房價,而去年結果是推高房價,在年底這個調控政策受到很多職責,說明調控政策每條都是衝著提高房價來的,包括稅收,因為稅收有傳遞,提高了交易方面的稅收,那麼肯定傳到買家。
我認為去年調控當中,從制訂政策來講並不想推高房價,不能認為建設部、國務院想把房價弄上去,為什麼會出現這種情況,我覺得去年有個誤區,2007年房地產調控誤區是土地失控,地價飆昇超過房價,為什麼出現這種情況,這裡有個漏洞,是資本市場和土地市場聯動,產生漏洞,去年股市大火,去年大火誰也沒有想到會引起地價飆昇,政策制訂方可能誰都沒有想到。這是我們對它的金融屬性沒有照顧到。具體體現在什麼?去年銀行放貸實際並不多,還沒有今年多,銀根緊縮,但是股市是個放大器,房地產上市公司到八月份,在股市上融資達1149億。大家都記得,稍微有點股市概念的都知道,去年上市公司盈利率有的達到200%,在股市套了大量錢買地,因為土地可以作為資產裝到上市公司來,然後增發,然後可以套錢。上市公司有了資本市場作為後盾,就敢舉牌,這樣帶來整個土地價格的上昇。土地大舉進入資本市場,土地與市場短路。去年樓市是個土地定價權,不可避免拉動房價上昇。
雖然說一千多億在兩三個月套出來,有那麼麻煩嗎?有那麼麻煩,因為上市公司就那麼幾個,而且集中在幾個特別能推昇房價的城市裡,所以對全國影響很大。你們看我們國家的資本市場和政府的土地管理完全是兩回事,地方政府土地收入是預算外的財政收入,土地管理和資本市場管理錯位,可以說證券會是去年允許土地作為資產裝到上市公司去增發,後來又不允許了,但是證券會確實管不了地方政府的土地,這是兩個管理體制,這是我們體制性的問題。剛纔我同意顧會長講的話,中國很多是體制問題,不是市場能解決的。這就是,土地管理體制和股市管理體制,去年差了很遠很遠,結果它們短路,造成地價飆昇。
去年外資是推動器,與全球化的金融體系聯動,這是去年調控中沒有與到的。所以08年有關方面會受到影響。我從來沒有認為房地產市場是一方面的問題,我認為2007年房價高漲是三個方面都應該反思,一個是政策制訂,一個是開發商,一個是購房者,政策制訂說了很多,開發商去年如果不那麼衝動,去買地去漲價,今年沒有那麼痛苦,今年注定要吃去年的苦果。購房者有沒有責任?當然有責任,去年那麼多的投資、投機,尤其是深圳,股市套錢買樓,樓市套錢去換股票,認為這兩個聯動像發財的機器。今年又出現斷供什麼,包括外科退房潮,這三個方面造成房價上漲。說去年投機為主,如果開發商不賣房也投不了機,說開發商暴利,如果沒有這麼多人買房子,他也不能暴利。這後面的政策是政府制訂的。
另外我說一下2008年調控的目標和手段,今年是緊縮房貸,壓縮需求,防止通貨膨脹。具體措施,一個是緊縮貨幣政策,央行調整准備金等等,嚴控銀行貸款和個貸,繼續執行對第二套房的控制,抑制需求,降低外資的投資需求。今年有另外一方面的放松,實行穩健財政政策,這還是著力於調整產業結構,協調發展,支持抗震救災。中央政府把錢拿出來來支持,同時也有一些減稅的預期,高度重視住房保障體系。這是今年政策的描述。
我們看一下調控結果,結果是2008年上半年,甚至延續到現在,房價同比上昇趨緩,但是交易量大幅度下挫,市場預期低迷。如果說是股市夭折了,在有些城市房地產交易量也夭折了。八月份全國70個城市同比銷售價格上漲5.3,漲幅比七月份低1.7個百分點,二手房也是如此,八月份一下掉頭,漲幅度一下下來了。
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