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我們研究房地產調控政策,房地產既要看當前的波動,又要看長周期的變化,我們起碼從2000年一直到現在來說房地產的這件事情。我做了一張圖,這圖是從2000年一直做到2008年,其中包括GDP、CDI、人均收入、房價,這四條曲線八年中連續的變化。從八年的曲線組我們看到什麼呢?能看到在2000年到2008年,八年來房價的增幅從來沒有跑過GDP,沒有超過GDP,GDP在八年中基本8%到11%波動,房價沒有超過它。
另外可以看到,八年來房價增幅上下波動,什麼時候漲,什麼時候降,和什麼波動比較一致呢?與CDI基本一致,尤其2004年以後,空前一致,就是消費價格的指數上漲,房價上漲,它下降房價下降。第三個特點,人均收入和房價之間的關系,只有2004年那次非常強的宏觀調控,在2004年幾個月之內,人均收入增幅低於房價增幅,除了這個點外,八年來房價增幅都比人均收入增幅要低,就是工資收入漲的快,房價漲的慢。這是八年來的特點。
我說這個什麼意思呢?房價應該在這八年中是在合理區間內,低於GDP,低於人均可支配收入的增幅。但是有一點需要注意,今年6月份以後,08年6月後,城鎮人均收入的增幅急劇下降,下降速度非常快,這降幅超過了房價同比,這說明什麼問題呢?說明這將改變收入房價比,更加影響購房的預期。房價今年漲的慢,人均收入掉的快,如果是分子分母,房價是分母,分子是收入,分子調的快,說明房價還在上昇,而且上昇的還快,這個快不是開發商的毛病了,因為收入下降。這是今年的特點,老百姓特別要注意收入的預期,為什麼預期不好?因為通脹率在下降,但是還是有,銀行是付利益,收入在下降,這預期能好嗎?不好。所以大家觀望是多種原因,不僅房價高,房價高是由分子分母決定。
從曲線中還可以看到,兩次宏觀調控力度比較大的是2004、2008年,都是在什麼情況下調控呢?都是CPI的高位。去年年底CPI的高位,其實2004年也很高,調控的結果是房價增幅明顯下降,04年那一次是05年房價的增幅,大幅度下降,以上海為首,上海生病,全國吃藥,這次以深圳為首,都使房價增幅明顯下降。所以宏觀調控對房價增幅大幅度下降非常明顯。
八年來房價處於波動上昇區間,增幅低於GDP和人均收入,高於CPI,那麼很多人會問,房價增幅到底百分之多少合適?這八年看,房價增幅區間應該是接近6%、7%比較合適。今年調到最後,因為年初比較高,年初百份之十幾,現在下降到6、7%,我估計11月、12月還會下降。從全年來平均,也差不多6%、7%,應該是合理的區間。這是我們長周期來看房價,到底中國的房價是脫離我們整個經濟的基本層面,我覺得不是,因為經濟在上昇區間,房價上昇6到7合適。去年太高了,漲到了11%。
我們調控的目標、手段和結果到底是什麼?是否在預期當中,2004年太遠了,說07年、08年,07年整個政策的走向,2007年采取了加大供給,抑制需求以期穩定房價的調控政策,怎麼加大供給、抑制需求呢?采取手段是這樣,一個是改善住宅供應結構和調整需求,大力建設住房保障體系。第二個手段,政府工作報告中,第一次在去年,也就是四年中把控制房地產投資過快增長改為保持房地產投資合理規模,這是去年人大在投資方面這麼說的。實際去年是保持房地產合理規模,人大兩會時說的。在土地方面,優先保證居住用地的供應,這是地根銀根兩方面,加大供給兩方面的信號。
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