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近期,圍繞在筆者周圍的諮詢不外乎"房價到底降沒降?""什麼時候好買房了?"問題背後隱含的是對樓市的真實感受與降價聲不斷之間有較大差異的困惑,還有躍躍欲試的買房需求。
先說"降沒降價"。樓市的價格是一個復雜的系統,漲價時,原因都是相似的,價格都隨著樓市溫度的上昇而上漲,地段、品質等因素對漲多漲少的影響相對被弱化,人們對不同區域不同樓盤之間價格上漲的差異也比較遲鈍。而降價則各有各的不同,原因縱橫交錯,人們對價格的敏感度也高,因此不能用簡單的籠統的眼光來分析和看待具有特殊性和差異性的各種降價現象。弄清楚降價背後的東西,纔能判斷"降沒降價"、哪裡降價、什麼樓盤降價,纔能有效地指導購房行為。
近日某房地產研究報告顯示,7月份上海商品住宅新盤成交均價環比下降24%,稱這是"新一輪調控以來的最大跌幅"。但是人們對於房價的真實感受卻與統計數據相差甚遠。為什麼?因為6月份時幾個豪宅樓盤集中推出房源,當月全市的均價被推上去了,所以6月份新盤成交均價環比就上昇,7月份成交均價的環比就下降。房價上竄下跳很大程度上是成交結構所致,在目前情況下,環比上漲也好、下降也好,都不能據此判斷樓市的漲跌趨勢。
曾經,一則"中遠兩灣城降價7200元"的消息,也讓許多購房者心驚肉跳。事實如何?該盤促銷的只是低區房源,高區房源的報價只是比半年前下降了10%左右,與去年末開盤的價格差不多。筆者之見,該盤是超級大盤,房源差異性大,一些搭船漲價的房源在樓市降溫環境中價格的抗跌性就比較差。放眼看目前降價聲音較大的一些區域或樓盤,剔除開發商資金緊張等因素外,無不是之前炒作過熱、漲速過快、價格泡沫比較大的區域。
還有,房子具有不可復制的唯一性,朝向、位置、樓層、房型、面積等組成了不同於所有其他房源的"這一套"。所以,同一個區域,甚至同一個小區內兩套不同的房子也不具有可比性。購房者要看房價是否下降,只有跟蹤同一套房子在不同時期的報價,當然,報價與實際成交價之間還有一定的差距。這些復雜多變的因素導致房價可能坐過山車飄忽不定,如果購房者太拿這些數據當回事,難免被忽悠被誤導。
再說"什麼時候買房"。筆者始終認為,有切實需求,有經濟能力,任何時候都可以買房子,尤其是眼下。萬科中秋促銷成功的事實說明,住房的剛性需求還是比較旺盛的,13萬對新人結婚要住房,改善居住條件要住房,正在加快啟動的動拆遷中相當一部分貨幣補償者也要購房。筆者建議,切實有購房需求的人到了"做功課"的時候了。眼下,新盤供應量放大,二手市場的房源也多。開發商不敢冒險高開,上家的議價空間也有5%-10%,購房者鎖定區域,跟蹤樓盤,關注每一階段的成交價格,到了心理價位、遇上心儀房子就放心買入,千萬別在對價格的過度關心中"等僵"了。
筆者還提醒幾點。一是別顧了房價忘了品質。好品質樓盤漲得更快、抗跌性更好。二是當心降價多的樓盤,仔細辨別降價原因。是房價的水分多、還是房子本身有缺陷?還是區域不成熟?三是相信自己。買房子不是賺眼前的錢,而是圖長遠的保值昇值。
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