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國內房地產行業的資金缺口比預想的更大,繼續調控下去開發商的日子會越來越難過,房價下跌纔剛剛開始。昨天,一份由北京師范大學金融研究中心完成的『2008房地產行業資金報告』在北京發布,報告顯示,預計2008年房地產行業的資金缺口達到驚人的6730億元,如果2009年繼續調整,則屆時資金缺口將達到9290億元。
這份由搜狐網、焦點房地產網委托北京師范大學金融研究中心完成的報告被定名為《需求空缺,資金緊缺》。報告指出,由於需求下降,房價下調的大幕只是剛剛拉開,而不是接近尾聲。
行業調整的主要壓力來自需求空缺,然後纔是資金緊缺,因此報告對以單純注資的『救市』方式持否定態度,注資無法解決需求觀望和行業調整的根本問題。
需求不旺銷售緩慢從房地產供給面的情況來看,2008年上半年用一個詞來概括,就是房地產行業在慣性的狀態下發展,下半年這種慣性一旦過去,房地產行業的投資增速將會顯著下降。
固定資產投資和房地產投資狀況從第二季度開始已經出現了和第一季度相比明顯的變化,這是房地產開發企業一個自發的調整行為。報告預計,2008年的下半年這種投資增速高速增長的情況會有較大改變。
從統計數據來看,2008年以來開發商自籌資金和貸款有較快的增長,而其餘類型資金增量明顯放緩。最主要的資金放緩主要來自於企業銷售不順暢,銷售需求的下降令包括定金、預付款、按揭貸款等各方面的資金出現了顯著的下降。
從需求面的情況來看,房地產需求已經明顯陷入觀望,這個過程先於供給面的收縮而出現。2008年以來,房地產銷售面積逐月下滑,一季度和二季度房地產銷售面積出現了不同程度的下降。7月份的統計數字更加顯示了這種趨勢,7月房地產銷售面積同比下降26.8%,環比下降27.1%,呈現出2008年以來最大的跌幅。
房價還將繼續下調銷售面積和銷售金額的雙雙下降,從需求端給了房地產行業以沈重壓力。調整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節奏更為遲緩。目前價格調整仍不充分,市場仍在等待房價和地價的公開下跌,而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。
從調整的進程看,2007年12月深圳的房地產銷售價格環比出現下滑,到2008年8月同比也出現下滑,深圳成為當前國內房地產銷售價格跌幅最大的城市。上海的情況略好於深圳,但從2008年2月起,上海房價上漲的勢頭已經停止,7月,房地產銷售價格開始出現下滑。北京地區的房價略顯堅挺,但是到2008年6、7月,京城房價環比上漲停止。從以上跡象看,房價的調整似乎剛剛拉開序幕,而不是接近尾聲。
全國主要城市房價上漲勢頭出現明顯的停滯,關鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩增長的背景下,需求面迅速下滑,決定了價格趨勢必然出現逆轉。
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