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銷售遇阻,多項融資渠道『堰塞』,地產商資金鏈告急。中報顯示,保利地產、金地集團、招商地產等地產龍頭,資金鏈全線收緊,負債率大幅上昇。在資金吃緊的形勢下,房產企業借道各種『灰色渠道』向銀行貸款。
地產商融資渠道收縮
『資金鏈暢通是房企生存的必要條件,融資能力則是房企的核心競爭力。』中原證券地產研究員魏博表示。
受國家緊縮政策的影響,地產企業的融資渠道逐漸萎縮。今年房地產行業從銀行獲得的新增貸款已接近零增長,自籌資金、債券等其他融資渠道的重要性凸顯。
央行的統計數據顯示,2008年6月末,全國商業性房地產貸款餘額為5.2萬億元,其中,房地產開發貸款餘額為1.95萬億元;今年上半年,房地產貸款增加3988.4億元,同比少增1706.6億元。
9月11日,央行行長周小川表示,調控已經見效,將繼續保持從緊。針對市場變化可能產生的風險,銀行已經提前行動。
某上市銀行知情人士透露,現在貸款給地產企業,資信一定要很好纔可以,而且本地房地產可以,外地不可以。從今年7月起,該行借貸成本提高,一般大型房地產企業按基准利率,稍微小一點的企業,上浮20%,而原來大型的房產公司是按基准利率下浮的。
『現在銀根收緊,銀行錢也不多,要盡量借給利息高的,資信好的企業。銀行以前是存貸比管理,存款總數的75%可以用於借貸。而現在是一個規定的數字,無論銀行的存款是多少,由監管部門規定每家銀行的貸款規模,只能貸出去這點錢,剩下的存款,每家支行都要上繳到總行,但是總行給支行定的利潤指標不會改變,所以,只能盡量利用更少的錢獲取更高的借貸利息收入。』上述人士對理財一周報表示。
據廣東某媒體報道,監管部門調查顯示,目前房產銷售進度放緩對銀行開發貸款是一個直接的風險因素。對此,銀行可采取以下措施:一是選擇對其中的一些項目采取適當展期,但需要嚴格掌握,對總體風險可控的項目,可給予相對支持。二是對房地產企業授信實行封閉管理,根據項目進度放款,一個項目開立一個監管賬戶,嚴格加強對貸款資金和銷售款回籠資金的全程監管。為應對市場變化,對於開發類貸款要求100%的抵押。在個人購房按揭貸款方面,建立抵押物價值和貸款額評判系統,實時更新並監控。
此外,調查表明,在防范風險的措施中,目前銀行最關注的是看房地產企業缺生存的資金還是缺發展的資金,為防范出現完工風險,強調對本行續貸項目資金的確保。而對過度擴張的企業,在融資結構上要求必須做到全覆蓋,總投資不留缺口,企業自有資金、銀行貸款的比例要各為50%,以確保不發生完工風險。
同時,對房地產企業的資產負債率要求低於75%,對高負債率企業進行預警;對資金鏈出現問題的房地產企業進行梳理,增加抵押擔保,實施減退等應對措施。
長城證券研究員萬知認為,銀行貸款中房地產開發貸款有所下降,央行二季度貨幣政策執行報告顯示,今年上半年新增貸款2.5萬億元,比上年同期多增3681億元,而房地產貸款新增卻同比少增1706.6億元。其中,開發貸款和購房貸款同比分別少增684.3億元和1022.3億元。
曾任招商地產發展部發展經理的黃清林分析,從目前的情況看,如果維持現有的調控政策,企業尚能支持一段時間;如果政策面繼續趨緊,可能會陸續出現資金鏈斷裂的情況。
長城證券研究員萬知認為,在銀行降低了房地產貸款的同時,開發商對銀行的依賴性也有所降低,開發商加大了自有資金的投資力度。在開發商資金來源結構中,自籌資金和其他資金比例持續上昇,而國內貸款比例持續下降。
中報顯示,地產企業每股籌資現金流量為0.59元,大大高於2007年上半年的0.42元,雖然行業融資環境不好,但為了維持正常的生產經營,房地產上市公司還是盡力通過債權及股權進行融資,以便使手頭持有更多現金來應對行業的調整。事實上,在股市融資受到抑制後,不少公司選擇了發行公司債、信托等方式進行融資。去年同期,房地產公司在資本市場的增發再融資規模約1000億元。2008年資本市場持續走弱的大環境,使得增發在監管批復及投資者認購兩個環節都面臨較大困難。
與增發不同,公司債的發行在今年蔚然成風。金地集團3月發行12億元公司債;保利地產7月發行43億元公司債;新湖中寶7月份發行14億元公司債;北辰實業7月份發行17億元公司債;中糧地產8月份發行12億元公司債;萬科9月份發行59億元公司債;金融街擬發行56億元公司債;泛海建設擬發行32億元公司債。
『分析其原因,一是監管層的政策導向,另一方面大量避險資金從股市轉移到債市,兩者都為公司債的順利發行創造了條件。』魏博表示。
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