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房地產開發貸款申請難已是不爭的事實。有研究報告指出,2008年上半年的房地產資金來源中,國內貸款佔比21.2%,比去年同期回落0.9個百分點,較1季度25.5%的佔比回落了4.3個百分點,表明房地產企業上半年獲取銀行貸款的難度在加大。有消息稱,工商銀行(4.22,-0.08,-1.86%,吧)在6月份舉行的全國性工作會議上明確,對房地產的貸款要嚴格稽核,做好風險防范措施,不鼓勵向地產業發放大筆貸款。
上月底傳出的一項政策,更讓房地產商對信貸松綁『死了心』。有關部門明確,國土資源部門認定的建設用地閑置兩年以上的房地產項目,禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款。『房地產企業的日子確實沒以前好過,貸款申請難了,銷售回籠資金慢了』,復旦大學一金融專家對記者說。
記者注意到,被『趕到』信托公司的房地產企業,不得不接受相對較高的信托融資利率。7月份,國內13款房地產集合資金信托計劃的平均預期年收益率為10.04%,高於集合信托產品8.88%的平均預期年收益率。
本月上旬由中信信托推出的『中信盛景星耀地產基金集合信托計劃』引起市場的關注,預期年收益率為14%,投資門檻為1000萬元,其募集資金11.5億元的發行目標已提前完成。業內人士稱,房地產信托受到熱捧,主要是收益率高的緣故。
據悉,中誠信托的一款『北京「海上海花園」項目』預期年收益率9.5%至12.5%,是近期銷售火爆的房地產信托產品中的一款。信托業內人士稱,很多房地產信托產品發行不到一周就提前賣完了,熱捧程度不亞於去年的『打新股』產品。
了解一下『盛景星耀計劃』的背景,不難發現房地產開發對信托融資的倚重。該計劃的投資方向是天津星耀五洲(查看地圖)項目,昆明星耀集團去年10月以62.9億元力挫參與競標的5家上市公司,一舉摘得當年『天津地王』的稱號。據『盛景星耀計劃』透露,將成立一個募集資金不少於67.9億元的信托基金,11.5億元部分屬於對外公開發售的超優先級受益權。此外,中信集團及中信信托作為優先級受益權投資者,以自有資金合計出資認購了23.5億元;次級受益權投資者則是昆明星耀公司。
值得一提的是,星耀集團在天津星耀五洲項目的開發上,不是第一次發行信托融資產品。該公司去年12月委托中信信托發行了集合資金信托計劃,募集30億元,期限為1年,預期收益率高達25%。星耀集團人士承認,他們本來是希望發行期限較長的信托計劃,但目前只能是短期產品,采用『新債還舊債』的方式。
對於房地產信托相對較高的利率,有信托公司人士稱,房地產企業完全能夠承受。『比起委托貸款、民間借貸的高利率,房地產信托還是比較低成本的。』據他透露,房地產企業意識到信托融資道路也可能越走越窄,中小房地產項目與信托融資基本沒有緣分,信托公司出於風險規避,主要還是緊盯那些大企業。
在樓市打折聲一浪高過一浪的時下,房地產信托產品的熱銷,難免讓市場為之擔心。房地產信托的門檻雖然較高,有的甚至是1000萬元以上,但有大量個人投資者參與其中。銀信合作的房地產信托,更是包括了大量中小投資者。上述金融專家指出,在樓市風險變得突出之際,銀行信貸資金開始收緊,提速發展房地產信托是不理性的,應該提防樓市風險通過信托產品轉移給投資者。
據悉,房地產信托大多在風險控制上采取了較嚴密的手段。例如,『北京「海上海花園」項目』中,借款人土地使用權及部分在建工程作為抵押擔保,抵押率約為27.39%;『中信盛景星耀地產基金計劃』的抵押率為18.28%。抵押價值的充分,降低了信托產品的風險。可需要提醒的是,一旦遭遇開發商資金鏈危機,投資者還是會碰到很多麻煩。因而,面對高利率的吸引,投資房地產信托產品需要多一份冷靜。
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