|
||||
"以房養房"風險也不小。
9月11日,工商銀行遼寧分行營業部個人金融業務部金融理財師王健接受采訪時認為,采用"以房養房"的方式理財,除了每月固定要支付銀行貸款本息外,還要承受出租收入不穩定、物業貶值等多種風險。
王健認為,盡管房產作為不動產,其價值的波動性相對比股市要小一些,但在某些特定情況下,其波動幅度同樣很大。尤其是在形成高價的房地產"泡沫"破裂後或經濟危機及經濟衰退期則更是如此。
另外,供求關系變化的風險同樣不容忽視。房產的供給量與客戶的有效購買量是動態變化的關系。在供應量超過購買量時,房價就會掉頭向下。最後是按揭還貸風險,如果還貸額佔收入或資產比重較大,將來一旦出現沒有預料到的事情,就很容易出現還貸困難,甚至有"斷供"的可能。
總體上看,房地產商手裡的空置房越多,"以房養房"的風險就越大。當房地產商的房子賣不出去時,就意味著市場已經飽和,市場飽和的結果是有更多的房屋用於出租,這樣,"以房養房"所承受的風險就更大了。
"以房養房"如何應對加息風險以房養房,就是用一套房子的租金去還另一套房子的貸款。
那麼如果遭遇加息,就將直接增加購房者的每月還款額,肯定影響到購房者的收益。那麼,"以房養房"者應如何規避加息風險呢?
工商銀行理財師解聰傑認為,如今,銀行放貸一般要求購房者還貸額度不得超過家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性,另一方面也考慮到購房者家庭的正常生活。所以,這個50%比例成了貸款購房的一條"警戒線"。
以距離最近的最後一次加息為例,5年以上房貸利率從7.56%上調至7.83%。那麼一筆30萬元20年期房貸款,若采用等額本息還款,每個月增加的還款額應該約50元左右。"以房養房"就要重新算一筆賬了。
解聰傑建議,要保證"以房養房"順利進行,須符合以下要求,即租金收入+家庭其他收入(包括工資、存款利息等)要大於還貸額度+家庭正常開銷。在家庭收入以及正常開銷不變的情況下,租金收入越高,還貸額度越低,家庭財務安全系數也就越大。所以,"50%"的"警戒線",對於"以房養房"同樣很適用。
"新房東"的"腦筋急轉彎"記得20年前,曾經有一個關於房屋消費的"腦筋急轉彎"故事,中國人習慣於用攢一輩子的錢買一幢房子,最終卻留給了兒女;美國人卻用房屋貸款的方式早早住上大房子。
20年後,當人們的生活更進一步時,如何換掉舊房子,住進更好的新房子,又成為理財新問題。是"以房換房"還是"以房養房",這就是一個腦筋急轉彎的問題。
"以房養房"就是貸款購置了第二套房產後,出租其中一套房產,以租金收入償還月供的投資方式。如果一個人的月收入不足以支付銀行貸款本息,或是支付後不足以維持每月的日常開銷,而擁有一套可以出租的空房,且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區,那麼就可以考慮采用這個方案,將原有的住房出租,用所得租金償付銀行貸款來購置新房。稍稍將頭腦轉個彎,"以房養房"不僅可以改善居住條件,更可以積累財富。
一些認為未來房價將持續上揚的房主,自然不會立刻把房屋出售變現。因為房價在上漲,房產就不斷昇值。於是購買新房後,如果資金充裕,仍然保留舊房,將其出租而不售。隨著"以房養房"群體的不斷壯大,"以房養房"也開始由單純的購房籌資行為演變成一種房產理財行為,形成了房地產領域內一個新的投資群體--新房東。
根據投資經驗,"新房東"大致可分成三類人群。一種是出租舊房,用所得租金償付銀行貸款來購置新房;一種是投資購房,出租還貸。買一套用來自住的新房後,再買一套租價高、昇值潛力大的房子專門用來出租,用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息;還有一種是將舊房出售或抵押,再買新房。
投資市場向來都是挑戰與機遇並存的地方,既然是投資就會有風險,"以房養房"也不例外。采用"以房養房"方式除了每月固定要支付銀行貸款本息和物業管理費外,還要承受出租收入不穩定、房產市場波動、物業貶值等多種風險。即使已經租出去的房子中間也很有可能"斷檔",這就需要購房者有充分的心理准備和經濟承受能力。
"新房東"們不僅要有投資眼光,腦筋必須多幾次轉彎,充分預計風險,在"以房養房"的過程中將每一筆買賣賬算清楚,纔能做到穩中求勝。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||