|
||||
今年中報同樣證明了地產企業多是『負翁』。
中報顯示,房地產行業的資產負債率為63.09%,與去年同期的63.55%基本相當,略高於去年年底的62.2%。但淨債務率提高至48.13%,高於去年同期的44%和去年全年的36.75%,說明房地產公司的實際負債水平在上昇。
近日有媒體報道,上海市超過5000萬元授信或貸款的房地產企業平均負債率為62.9%,高於全部企業2.8個百分點,個別企業的負債率在80%?90%之間甚至更高,有的企業同時在9家銀行有超過5000萬元的大額貸款。
『負債率偏高』是房企資金吃緊的又一表現。
在貨幣從緊的政策背景下,地產龍頭的融資情況相對樂觀。2007年中期,保利地產、金地集團、萬科A和招商地產合並報表顯示,2008年中期『取得借款收到的現金』分別為79.55億元、62.92億元、105.45億元和44.11億元。與去年年報相比,除萬科A外,其餘3家均大幅增長。
但中報顯示,上述4家地產龍頭企業的資產負債率分別為70.21%、72.73%、67.76%和65.58%,均比上年末出現上昇。
負債結構方面數據顯示,短期借款比2007年年報增長24%,長期借款增長28%,非流動負債佔比從2007年年報的27.6%提高至29.4%,說明企業迫於多種壓力延長負債周期,一定程度上也積累了未來的償債負擔。
貸款多的房地產企業融資條件雖然優於貸款少的企業,但其經營性資金流的壓力卻大於貸款少的企業。究其原因,一些大型房地產商出於未來發展考慮過多拿地,加上近兩年土地成本越來越高,土地款支付壓力過大,導致經營性現金流出現問題。
瘋狂拿地後,開放商實際開發量卻相對較小。統計過去十年間地產商的土地購置面積與完成開發面積,可以發現兩項數字之間差額較大。從1999年至2008年7月,土地購置面積為29.27億平方米,完成開發土地面積為18.02億平方米,兩項數據之間相差11.25億平方米。
中原證券地產研究員魏博認為這是行業正處於成長期的特征之一,可以理解。問題是這一差額是否較大?多大為宜?粗略計算,這一差額相當於過去4-5年的開發量,依據國家政策,顯然這一差額數量偏大。
成交低迷撥動現金鏈『去年大規模拿地,今年低迷的成交量導致地產商手頭普遍不寬裕。』分析人士表示。
2008年前7個月,全國商品房銷售均價為4007元/平方米,同比上漲3.14%,價格繼續保持在高位。
中原證券地產研究員魏博分析,與價格的相對樂觀相比,成交量的下降已經成為目前地產企業面臨的主要問題。自去年調控政策陸續推出以後,市場觀望氣氛日益濃厚,雖然從全國范圍來看價格仍然保持高位,但是交易量的大幅下降,使得房企回籠資金減少,這已經是房地產公司面臨的最大問題。
有數據顯示,截至2008年7月底,全國商品房銷售面積為3.05億平方米,同比減少10.79%;銷售金額為12221.17億元,同比減少7.01%。銷售面積和銷售金額均為近十年來首次負增長。
『比較今年中報和去年年報的現金餘額情況可以發現,行業現金餘額佔總資產的比例有所下降。存貨佔總資產的比重也有所上昇,說明房地產公司在面臨資金壓力的同時也在承受巨大的銷售壓力,而銷售情況欠佳又加劇了公司的資金壓力,因此,盡管中報業績表現不錯,行業調整的信息將在公司未來的年報中逐漸反映出來。』魏博對理財一周報表示。
國海證券分析師趙鐸表示,板塊整體貨幣資金和預售賬款增長速度明顯慢於營業收入增長率,而存貨增長率明顯高於總資產增長率,顯示上半年銷售進度低於預期,存貨增加,銷售款增速下降。
國家統計局的統計數據顯示我國商品房、商品住宅空置面積自去年10月以來持續上昇。長城證券研究員萬知認為,增加的供給並未形成市場的有效供給,相反這些供給很多成為空置房。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||