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明處,各大銀行統統收緊對房地產企業的貸款,但是為了生存,房產企業通過灰色渠道獲取貸款的暗流且在湧動。
據某上市銀行內部人士透露,地產商融資的另外一種途徑是理財產品。因為銀行的信貸規模是死的,不走這個渠道還可以發行理財產品,就是向社會募集資金,然後把錢交給信托公司,由信托公司投資到房地產企業。一般來說,銀行會先接觸到需要融資的企業,審核項目的可行性,然後就可以成立一個計劃,再發行理財產品。而且發行理財產品的形式也很多,可以是公司債、購買股權、股權抵押等等。
『但現在,總行規定,房產項目不許碰。』上述人士表示。但是他透露,業內仍然有個別銀行在做,因為借貸利率高。上述人士表示,還有些地產商會通過別的企業過橋借貸。對於銀行來說,只要你擁有信貸資格,是銀行的授信客戶,銀行就可以為他們設立理財產品計劃。企業融資以後可以把這個錢轉借給急需周轉資金的地產企業。
『銀行募集來的錢,不能直接投資,所以一定要通過信托公司。信托公司投出去的每一筆錢,都要經過銀行審核,但只要項目成立了,銀行很難管理。』上述人士表示無奈。
曾任招商地產開發部開發經理的黃清林表示,現在一些規模較大的地產企業還是走比較正規的傳統渠道。『畢竟大公司沒有太大的操作空間走灰色渠道。』
『但是一些小企業從地下錢莊借貸,也是業內公開的秘密。』黃清林接著分析,『但是這種渠道融資成本很高,風險很大。』
據黃清林介紹,現在還有些地產企業會從外資基金處融資,據他了解這種融資方式纔剛開始出現,具體數量不多。還有些地產企業會跟一些現金充裕的公司合作,這類公司也是抱著產業投資的態度投資地產企業。
冷落了近一年的房地產信托成為地產商的又一根救命稻草。據普益財富網統計,2008年7月,集合資金信托產品成立規模為36.34億元,其中房地產類產品成立規模為17.35億元,佔比為47.74%,繼續保持著2008年以來房地產信托產品的強勁勢頭。
據西南財大信托與理財研究所統計,今年1月份至8月21日,共有51只房地產融資類信托產品成立。這一數據,已經超過去年全年的49只,今年房地產融資類信托產品的火爆程度可見一斑。而且,其火爆程度還在逐月不斷上昇,從年初1、2月份的每月2-3只,到7月份已經有11只成立,8月到21日之前已有51只產品宣告成立,估計到9月,這一數據還將上昇。
現金流吃緊『房價能否橕住,關鍵要看現金流。』一位分析人士直言。
2007年年報顯示,四家龍頭地產公司每股經營性現金流均為負值,萬科A(000002)為-1.52元,招商地產為-4.74元,金地集團為-7.52元,保利地產為-7.65元,同比分別減少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。
上述數據是四家公司5年來的最低值。
2008年中報數據依然不樂觀。報告期內,保利地產、金地集團、萬科A和招商地產等4家企業的『每股經營活動產生的現金流淨額』分別為-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。
面對滯銷還是降價的兩難選擇,深知『現金為王』生存法則的萬科,選擇率先降價打破平衡。
黃清林認為,整個地產行業資金緊張並且高度依賴外部融資。今年上半年,房地產行業淨債務率為48.13%,高於去年同期的44%和去年底的36.75%,實際負債在上昇。每股經營活動現金流量為-0.42元,而2007年上半年為-0.15元。
『由於今年上半年結算的收入有很大一部分是去年的預收賬款,加上今年上半年房價整體上仍呈上漲態勢,因此今年中報業績更多的是去年業績的延續或者說體現的仍然是行業高峰期的業績。』黃清林分析。
中報顯示,地產板塊財務費用佔營業收入的比重為2.06%,略低於去年同期的2.15%,但高於去年全年的1.73%。
『表面看,財務成本似乎增長不大,但實際上,行業在去年前三個季度融資環境寬松,從四季度開始出現了融資困難的情況,今年上半年的融資成本與去年同期相比上昇幅度較大。造成上述財務費用失真的原因是由於項目的借款利息可以資本化計入項目成本而沒有體現在財務費用名下所致。』黃清林表示。
今年上半年地產板塊實現銷售收入約913.2億元,同比增長30.6%,低於去年上半年的42.8%和去年全年的46%的增速。黃清林告訴記者,實際上,房企今年上半年的銷售收入中還包括在去年已經簽了預售合同但未確認為銷售收入、也沒有收到款項從而列入預收賬款的那一部分,因此,銷售收入的實際增長速度更低。
今年以來,整個房地產行業最受關注的就是資金問題。受國家宏觀調控和貨幣緊縮政策的影響,以及股市融資也受到了一定影響,房地產公司的資金狀況非常緊張。據《21世紀經濟報道》消息,今年上半年,監管部門對上海房地產企業貸款情況及其資金狀況進行了抽樣調查。調查結果顯示,上海房地產開發企業總體資金來源減少,資金趨緊,負債率上昇,部分過度擴張的企業面臨資金鏈斷裂危機,但目前尚未成為普遍現象;如果政策面繼續趨緊,房地產企業資金鏈可能斷裂,銀行貸款面臨的風險不容樂觀。
上述調查報告出爐後不久,央行、銀監會於8月份聯合發布《關於金融促進節約集約用地的通知》(下稱『《通知》』),再度重申嚴格商業性房地產信貸管理。
『在《通知》出臺之前,市場傳言房地產調控政策可能會松動,但《通知》的出臺表明調控肯定不會放松。』分析人士直言。
現金流的數據顯示,今年上半年,地產板塊每股經營活動現金流量為-0.42元,與去年同期的-0.15元相比,地產企業維持生產經營的資金緊張情況更加突出。
Wind統計的數據顯示,14家上海本地房地產上市公司在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年4個時點上,『每股經營活動產生的現金流淨額』出現負值的公司家數,分別為4家、5家、7家和9家,呈現遞增態勢。同比來看,今年中期『每股經營活動產生的現金流淨額』表現弱於去年同期的上市公司,今年有10家,其中,有6家由正值轉為負值。
宏源證券分析師楊國華表示,信貸收緊是趨勢,未來房地產開發商的資金困境將會逐漸加重。數據顯示,2008年1-7月,房地產開發資金來源增速19.1%,從今年年初以來呈現逐漸下滑的趨勢。資金困境將使更多的房地產企業面臨降價銷售回籠資金或轉讓項目的壓力。
以招商地產為例,日信證券研究員王蕭分析,在資金方面,目前公司貨幣資金28.5億元,短期借款和長期借款分別為54.4億元和51.8億元,分別比去年同期增長了94.5%和58%,資金壓力顯然不小。雖然證監會批准招商地產公開增發不超過4.5億股,但目前市場參與熱情如此之低,增發能否順利完成還存在著很大的不確定性。
分析人士對理財一周報表示,分析房地產企業的財報,首先要看營業收入和銷售收入,公司經營上的變化會最先體現在營業收入上,而其他的指標多是滯後的。半年報顯示,招商地產2008年中期實現營業收入14.5億元,同比下降15.75%;其中房地產開發與銷售收入為7億元,同比下降31.32%;營業利潤更是同比下降了40.2%。
『這一方面是由於去年同期公司之合營公司開發的曦城一期銷售結轉,而本期尚未貢獻利潤;另一方面,低迷的房地產市場使得公司的房地產銷售面積急劇減少,顯然是公司營業收入減少的一個重要原因。』日信證券研究員王蕭分析。
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