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新規二
市民可自行選擇銀行辦理按揭據悉,現在市民以按揭方式購買開發商的一手房,只能在開發商指定的一兩家銀行裡申請按揭,市民可選擇的空間不大。不少購房市民都抱怨,開發商指定的按揭銀行給予小業主按揭的優惠少,有的銀行則是網點少,以後供樓存款很不方便。以後,這一情況將會有所改變。
根據《合同》規定,購房小業主可以選擇像以前一樣由開發商代理辦按揭手續,也可以選擇自行辦按揭手續。如果市民選擇後者,開發商要在規定的時間內,把有關申請資料交給小業主。這樣,小業主可以自由選擇按揭銀行,也可以選擇更靈活的還款方式。
新規三
業主自辦預告登記防一房多售
近幾年,廣州樓盤一房多賣、賣抵押房、重復抵押等違規行為時有發生。而開發商可以做『手腳』的關鍵是,《商品房買賣合同》登記備案必須由開發商來辦理。
雖然購房合同規定在簽訂合同30日內開發商要為小業主辦登記備案,但開發商不如期辦證,小業主很難監督開發商為其辦理。在沒有為小業主辦理《商品房買賣合同》登記備案的情況下,開發商有可能把房子再賣出去,或者抵押出去,而一旦出現這種情況,購房小業主雖然簽了合同交足了房款,但仍然不是房子的產權人,房屋往往會被做了登記備案的新買家或者抵押銀行拿走。針對此,《合同》規定,小業主可以自辦預告登記。小業主可以選擇與開發商共同辦理,在簽訂網上購房合同日起30日內辦理申請,或者由開發商在規定時間內辦妥。如果開發商在超過期限內未辦好預告登記的,小業主可以自行向房管局申請辦理,維護自己的權益。
-《合同》細節解讀
一.明確交樓需具備條件
據了解,廣州常出現業主收樓入住後,樓盤還未做好永久供水、供電等情況。究其原因是以前購房合同約定的交樓條件很簡單,如以『辦妥竣工驗收備案手續』作為交樓條件,其說法簡單,很多業主不明白這一手續所包含的意思,稀裡糊涂地收樓了。《合同》增加了不少的交樓條件。要麼樓盤已經辦好初始登記(大確權),這意味著樓盤所有工程設施都已經做好並通過驗收;要麼要獲得以下證明:燃氣工程驗收合格文件及與燃氣公司簽訂的供用氣合同;電梯安裝分布工程質量監督機構出具的電梯驗收准用證;單位工程施工安全評價書;市政基礎設施的有關質量監測和功能型試驗材料;供電工程驗收文件;供水工程驗收文件。
這樣,業主收樓時可以一一核對上述證明文件,如果開發商不交齊資料就可以拒絕收樓了。
二.明確各部分保修時間據悉,以前的購房合同並沒有詳細列明房屋的保修時間,只是要求按照《住宅質量保證書》的要求去做。而《合同》對房屋不同部分的保修有了明確的保修時間。如地基基礎和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程,有防水要求的衛生間、房屋和外牆的防滲漏,為5年;供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年;裝修工程為2年。
三.預售房和現樓有區別據了解,以前的《廣州市商品房買賣合同》是把預售房和已經辦理好初始登記(大確權)的現樓兩種情況放在同一份合同裡設計的。但因為預售房和現樓買賣的規定有很大的不同,這次《合同》把其分開,設計出一個預售房買賣合同的示范文本,一個現樓買賣合同示范文本。現樓買賣合同示范文本中減少了預售房款監控的內容;辦房產證的時間並沒有210個工作日的硬性規定,主要由買賣雙方約定。
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