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律師:陳奕廷
職務:雲南格元律師事務所副主任
律師個人簡歷:陳奕延律師曾是一名人民警察,就職於昆明市公安局多年的司法實踐練就了沈穩實乾的工作作風。之後投身律師行業,並以專業的房產法律服務為執業方向。
案例一沙盤上是雙拼,收房時變三拼
陳女士購買了昆明某樓盤的聯排別墅,在其購買時該樓盤還是期房,看不到實物,只有沙盤。銷售人員向她推薦了一套雙拼的別墅,她看了沙盤模型上這套雙拼的別墅側面的采光通風都不受影響,而且花園面積也較大,於是就交了錢簽訂了購房合同。一年後這位購房者按期去收樓,到了纔發現她買的雙拼別墅變成了三拼的別墅,她的房子被夾在了中間,花園小了不說,側面的采光通風也受了影響。於是她與開發商交涉,可是多次交涉未果,都被開發商以各種理由推脫責任,並且,就在她與開發商交涉的過程中,開發商還把沙盤上的雙拼更改成了三拼,連證據也被抹殺了。
解讀:不論是開發商有意欺瞞還是開發商銷售推廣制作沙盤時出現錯誤,其實她這個問題在簽訂合同時是可以避免的,至少是可以追究開發商的違約責任的,關鍵在於簽訂合同時不僅要將分戶的戶型圖附在合同裡,還應當將整個小區的總規劃平面圖附在合同裡,因為房屋的位置、朝向、與其他房屋相鄰的距離等,戶型圖上是看不出的,只有總規劃平面圖纔能確定,而一般開發商提供的合同中都沒有總平面圖,所以需要購房者特別提出來。另外在出現糾紛時,應當先諮詢律師如何固定證據,自己收集證據,有可能不符合法律上證據的形式要求。最好在律師的指導下將證據固定下來再與開發商交涉。
案例二房子峻工誰說了算
汪先生在昆明某樓盤購買了一套房子,在接到開發商交房通知後,到該樓盤接房。可是到了現場後卻發現,小區裡道路還是黃沙滿天,坑凹不平,樓道裡地磚還沒鋪好,綠化花園也還不見影蹤,就連水、電都沒有通,根本不能算竣工。汪先生很不滿,這樣的房子根本不能住,怎麼能交給業主呢?於是找開發商理論。可是開發商說,已在補充合同中約定了:『購銷合同中的建設單位組織驗收合格是指房屋單體建築,經勘察、設計、施工、監理四個單位及甲方共同驗收合格並簽章,房屋取得上述單位驗收簽章的,即視為乙方所購房屋已具備交付條件。』現在上述幾家單位已經驗收合格,所以是具備交付條件的。於是汪先生決定不接房,可是開發商認為,按合同約定,自甲方(開發商)通知交房起三日內不來接房的視為房屋已交付,所產生的風險由乙方承擔,並且物管費由乙方承擔。
解讀:為避免出現類似交房標准不一致的糾紛,對於購房者應當與開發商約定,房屋竣工驗收是指經主管部門綜合驗收,房屋經綜合驗收方可交付。這樣,對於工程質量、規劃設計的落實、配套的基礎設施和公共設施的建設、物業管理的落實情況都得到驗收後開發商的房屋纔符合交付的標准,達不到標准的,購房者可拒絕接收,由此造成的延期交房的責任也可要求開發商承擔。
案例三簽合同要看清物業性質
張女士在昆明市區購買了一套住宅,在購買的時候沒有驗看土地使用權證,就交納了定金,並且在售樓人員的催促下沒有仔細閱讀條款就簽訂了認購書,該認購書上寫了『該物業性質為寫字樓物業』,但並沒有引起張女士注意。准備交納首付款簽訂正式合同時,張女士纔聽朋友說,該樓盤土地使用權只有五十年,張女士很著急,我買的是住宅,為何土地使用權卻只有五十年,而不是七十年呢?
解讀:商業、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓的最高年限是四十年,綜合用地的最高年限是五十年,而住宅用地的最高年限是七十年。並且《物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。但對商業用房的使用權到期後如何處理,《物權法》則沒有提及這個問題。寫字樓屬於商業用地,在認購書中這樣約定,等於張女士認可了所購物業的性質,對張女士非常不利。
陳律師提醒購房者,買房之前要驗看五證,其中土地使用權證不僅要看有無權利,還要看土地使用權出讓的年限,土地使用權的用途,看建築規劃許可證也要看規劃的用途,另外,無論是簽訂認購書還是購房合同都要認真閱讀合同條款並弄清每一條款的含義和內容。(編輯:凝水)
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