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貸款被拒原因:
貸款者、房屋或銀行原因均可能
據鄢紅勝介紹,貸款要求被拒絕,主要有來自貸款者、抵押物(即所購住房)或銀行三方面的原因,其中最為常見的是貸款者方面的原因。比如說,貸款者已經有多套住房在同時貸款,又或者信用記錄不良,再或者其還款能力被銀行質疑等,都會造成貸款被銀行拒絕。值得注意的是,有的人開通了信用卡又沒有經常使用,甚至欠了年費也毫不知情,在這種情況下也會造成自身的信用記錄不良,因此,不常用的信用卡應盡快到發卡銀行銷戶。
貸款被拒的第二大類型原因主要是由於房屋自身的問題造成。比如說房屋太舊、地段不好又或者房屋為混合結構,都會影響貸款的發放。此外,對於商用物業而言,如果其空置率太高,也會影響貸款的發放。另外,由於住宅的土地使用年限一般為70年,因此如果樓齡加上貸款時間超過70年的話,貸款也會被銀行拒絕。
滿堂紅法務部董先生還補充說,出現貸款被拒的問題,還有可能是因為銀行政策的不公開。因為很多審批條件因銀行而異,而購房之初,很多時候都無法准確了解貸款期限、金額等,到真正審批時事情又發生了變化,比如銀行的貸款額度不足、貸款的發放被收緊等。
事前防范辦法:准確了解自身資質狀況、簽合同時留後路
董先生介紹說,為了防止出現貸款被拒的情況,買家應准確告知按揭公司或中介公司自己的資質狀況,讓中介公司可以憑經驗作判斷。這裡所指的買家的資質包括還款能力、信用度高低、個人欠款額度等,特別是涉及二次購房、貸款資質等問題時更應與相關人員溝通。
此外,買家在簽合同前充分了解房屋狀況,例如房屋樓齡,原業主是否有按揭供款,如有按揭供款,那剩餘貸款額是多少等問題。如須申請轉按揭或贖契後貸款,應主動聯系原貸款銀行,了解可行性,還應告知房屋的貸款資質情況,例如樓齡、結構等。
合富置業專業人士提醒說,買方可在簽訂購房合同時,就可能出現的貸款不獲得銀行批准的情況與賣方達成協議,如在合同中增加銀行不同意買家的貸款申請時,應如何解除合同或由誰承擔法律責任的條款,這樣纔可避免事後產生糾紛,導致自身權益受到損害。部分買家選擇公積金貸款,則應先與業主溝通,最好在合同中約定。
合富置業的相關人士介紹說,針對買家的貸款申請不獲銀行批准的情況,主要有以下幾種常見的約定處理方式:(1)約定買方如無法獲得銀行貸款,賣方同意解除合約,並退回已收款項。這種方式對買方最有利;(2)賣方同意解除合約,但沒收其定金,這是實際操作中最多的方式;(3)改為一次性付款。買方可以根據自己情況提前擬定方案,但一定要在交納定金前就與賣方協商並達成共識,否則到已交納定金或首期款後,再被銀行拒絕貸款時纔與賣方溝通就很被動,也很難獲得對買方有利的協商方案。
董先生還提醒說,由於今年銀行的貸款政策較緊,建議買家在貸款成數、貸款年限及利率方面預緊不預松,購房要力所能及,有良好的預算,不要太勉強貸款金額、年限等,或者可以多申請幾家銀行貸款,選擇較佳條件的銀行。
事後補救措施:增加貸款人、改變貸款年限、找擔保公司
競宇按揭和滿堂紅地產的相關負責人表示,若買家在簽訂合同後纔發現不能貸款,可以現金補足貸款差額,也可與賣方協商再簽署補充協議,待不能貸款的因素消除後再繼續交易。又或者在增加貸款人或改變貸款年限的情況下向銀行再次申請貸款。此外,對一些還款能力狀況和銀行要求的距離不大的情況,貸款者還可以找擔保公司進行擔保,增加其信用度,以獲得銀行的貸款。當然,若多種辦法都已經嘗試,實在無法履行合同,也只能解除合同,賠償賣方的相應損失了。