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在實施降價這短短一周之內,萬科回籠銷售金額達到3億元。這個結果應該是萬科願意看到的,他們這次所謂迎中秋的促銷活動取得了不錯的成績。不過在獲得市場認同的同時,也受到老業主的責難,『退房行動』可以一波未平,一波又起。如何看待和評判萬科降價行為?這要從幾個角度來看。
先看當下熱鬧的『退房行動』。企業在市場環境變化的情況下對產品進行價格調整,這是正常的經營行為,但一些業主卻要鬧著退房,很顯然,這種行動並不會獲得法律的支持。市場經濟的支柱之一就是契約精神。沒有契約精神,對自己簽字的合同都可以隨便撕毀,這肯定不符合當前市場經濟建設的要求。
即便以前萬科的房子定價太高了,那也只能說是時勢造成的,或者說是市場本身存在的風險。消費者首先要對自己的投資行為負責,要避免投資風險,就要深入觀察和研究市場,進而做出相應的投資決策。
況且,萬科能夠打破當前房市的僵持局面,率先做出價格調整,本是就是從市場的角度,采用市場的辦法經營企業。現在企業普遍現金流不足,萬科通過降價來快速回收現金流,是符合企業經營的客觀要求的。如果僵持不降價,或者主要開發商搞價格聯盟,那麼這與國家調整的方向也相反,發而給人以壟斷的嫌疑。
第二,從市場的角度看這次降價及效果。當前上海住房市場運行的特點是價格微調,但成交量同比大幅度下降。消費者正在用手中的貨幣投票:價格太高,選擇觀望。造成成交量的急速下降的原因有很多,但重要的原因可能是來自兩個不同的方向。一種可能是價格已經非常高,普通消費者根本消費不起,即使下跌一半,普通居民仍然買不起。第二種可能是市場觀望情緒太濃,剛性需求依然存在,但對當前的價格不認同,對今後市場價格預期悲觀。
如果是第一種可能性,那麼房地產市場就危險了。因為在上一波的市場行情中,該買房的人基本上都買了,剩下沒買的就是買不起的。這樣的話,當前的房產價格無疑是空中樓閣,根本沒有長期持續下去的基礎。市場必然要經過痛苦的調整過程,通過量的調整和價格的大幅下挫,重新獲得市場購買力的支橕。這個過程沒有兩三年是完不成的。
如果市場是第二種可能,那麼房產市場就相對樂觀一些。因此市場真正冷與暖的轉換並不是瞬間完成的,而是相對有個過程。當前市場的表現是在政策的作用下,成交量迅速冷卻。這種征象並不是正常的市場發展結果和規律。在相關企業做出市場價格調整後,成交量會快速恢復。企業現金流重新得以正常,並繼續進行相應的市場策略,營銷策略的調整,形成良性循環。只要這種調整是符合成本價格規律的,這種積極的調整就對企業的生存發展有利,更會有利於市場的發展,民生的改善。
應當說,萬科降價並快速回收了資金,正好說明了當前上海房地產市場是第二種情況,即當前市場剛性需求依然存在,並且這種需求還很強烈,潛力也非常大。只要企業能夠靈活采取措施,並主動的讓利於民眾,市場一定會繼續活躍。萬科降價的效果也說明了一個市場的真理,這個市場中,消費者是起最終決定作用的,或者說購買力是決定作用。『假的真不了,真的假不了』。如果市場確實沒有購買力了,企業再怎麼忽悠,消費者也不會買賬。反過來看,企業也不應對當前的市場失去信心,特別是對上海、北京這樣的一線市場。這樣的市場中剛性消費能力依然很強,企業依然大有可為,關鍵是看企業能否做出積極的調整、讓步、讓利,讓消費者能夠在可接受的價格范圍內獲得住房。
市場本身就是一個博弈的過程。在消費者越來越強的今天,市場博弈會越來越激烈,而市場則會越來越健康。
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